Mietkaution und Steuer 2026: Zinsen versteuern & Freistellungsauftrag

Muss man die Mietkaution versteuern? Die Kaution selbst ist kein steuerpflichtiges Einkommen, weder beim Mieter noch beim Vermieter. Steuerlich relevant werden nur die Zinsen, die auf dem Mietkautionskonto entstehen. Diese Zinsen gehören dem Mieter und zählen zu seinen Einkünften aus Kapitalvermögen. Sie unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent (plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer), sofern der Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro pro Person ausgeschöpft ist. Mit einem Freistellungsauftrag bleiben die kleinen Kautionszinsen in fast allen Fällen steuerfrei.

Wer die Details verstehen möchte, also wer genau was versteuert, wie das Mietkautionskonto funktioniert und was passiert, wenn der Vermieter einen Teil der Kaution einbehält, findet die Antworten im Folgenden. Vermieter- und Mietersicht werden getrennt behandelt.

Kurzer Hinweis vorab: Dieser Artikel erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Wenn es bei dir um konkrete Beträge, einen Streitfall oder eine ungewöhnliche Konstellation geht, sprich mit deinem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein.

Ist die Mietkaution selbst steuerpflichtig?

Nein. Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, kein Einkommen. Der Mieter hinterlegt sie zu Beginn des Mietverhältnisses, damit der Vermieter abgesichert ist, falls am Ende etwas offen bleibt, etwa eine ausstehende Miete oder ein Schaden an der Wohnung. Das Geld wechselt zwar den Aufbewahrungsort, aber es wechselt nicht den Eigentümer.

Genau das ist der Punkt, der steuerlich oft missverstanden wird. Beim Vermieter landet die Kaution nicht in der Kasse, sondern auf einem getrennten Konto. Sie ist ein durchlaufender Posten, kein Gewinn und keine Mieteinnahme. In der Steuererklärung taucht die reine Kaution deshalb nicht als Einnahme auf.

Wie hoch die Kaution sein darf, regelt das Gesetz. Nach § 551 BGB sind maximal drei Nettokaltmieten zulässig. Verlangt ein Vermieter mehr, ist der überschießende Teil unzulässig. Diese Grenze hat mit Steuern nichts zu tun, aber sie ist die Basis, auf der alles Weitere aufbaut.

Wann wird aus der Kaution doch ein steuerliches Thema?

Solange die Kaution unangetastet auf dem Konto liegt und am Ende vollständig zurückgezahlt wird, passiert steuerlich genau nichts. Interessant wird es erst, wenn der Vermieter Geld aus der Kaution einbehält. Behält er etwa eine offene Miete oder einen Betrag für einen Schaden ein, kann dieser Teil bei ihm zur steuerpflichtigen Einnahme werden. Mehr dazu weiter unten im Abschnitt zum Einbehalt.

Zinsen auf die Mietkaution: wer versteuert sie?

Hier liegt der eigentliche Kern des Themas. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution verzinslich und getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Diese Zinsen wachsen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Kaution und werden am Ende des Mietverhältnisses zusammen mit der Kautionssumme an den Mieter ausgezahlt.

Weil die Zinsen dem Mieter gehören, muss auch der Mieter sie versteuern. Es sind seine Einkünfte aus Kapitalvermögen, genauso wie Zinsen auf einem normalen Sparkonto. Der Vermieter hat damit steuerlich nichts zu tun, obwohl das Konto auf seinen Namen oder als Treuhandkonto geführt wird.

Steuerlich greift die Abgeltungssteuer. Auf Kapitalerträge fallen 25 Prozent an, dazu kommen der Solidaritätszuschlag und, falls du kirchensteuerpflichtig bist, die Kirchensteuer. In der Praxis liegt die tatsächliche Belastung damit etwas über 25 Prozent. Bei den heute üblichen Zinssätzen reden wir bei einer typischen Kaution allerdings über sehr kleine Beträge.

Ein Beispiel, das die Größenordnung zeigt

Angenommen, deine Kaution liegt bei 1.500 Euro und das Kautionskonto wirft im Jahr ein Prozent Zinsen ab. Dann sind das 15 Euro im Jahr. Selbst über drei oder vier Jahre summiert sich das auf einen niedrigen zweistelligen Bereich. Die Abgeltungssteuer darauf wäre, wenn überhaupt, eine Frage von wenigen Euro. In den meisten Mietverhältnissen sind die Kautionszinsen so niedrig, dass sie ohnehin unter den Sparerpauschbetrag fallen und damit steuerfrei bleiben.

Mietkautionskonto und Anlageformen

Die klassische Form ist das Mietkautionskonto bei einer Bank. Der Vermieter eröffnet ein Konto, auf das der Mieter die Kaution einzahlt, oder der Mieter selbst legt ein verpfändetes Sparkonto an. Wichtig ist, dass das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters liegt. Geht der Vermieter in die Insolvenz, ist die Kaution dadurch geschützt.

Neben dem klassischen Sparkonto gibt es weitere Wege, die Kaution zu hinterlegen:

Das verpfändete Sparbuch oder Tagesgeldkonto auf den Namen des Mieters, das an den Vermieter verpfändet wird.
Die Mietkautionsbürgschaft, bei der eine Bank oder ein Versicherer für die Kaution einsteht. Hier zahlt der Mieter keine Summe ein, sondern eine jährliche Gebühr. Es entstehen also keine Zinsen, die versteuert werden müssten, aber die Gebühr ist dafür dauerhaft weg.
Das Treuhandkonto oder Mietkautionssparbuch, das viele Banken speziell für diesen Zweck anbieten.

Steuerlich macht das einen Unterschied. Nur dort, wo tatsächlich Zinsen oder Erträge anfallen, gibt es überhaupt etwas zu versteuern. Bei einer Bürgschaft entfällt die Frage, weil kein Kapital angelegt wird.

Wer behält den Überblick über die Konten?

Bei einer einzelnen Wohnung ist das überschaubar. Wer mehrere Einheiten vermietet, hat schnell ein halbes Dutzend Kautionskonten und muss die Zinsbescheinigungen sauber zuordnen. Genau das ist eine Aufgabe, bei der eine ordentliche Hausverwaltungssoftware hilft: Sie verknüpft Kaution, Konto und Mietverhältnis, sodass du bei der Rückzahlung und bei der jährlichen Abrechnung nicht in alten Kontoauszügen graben musst.

Freistellungsauftrag und Sparerpauschbetrag

Jeder Sparer in Deutschland hat einen Sparerpauschbetrag. Seit 2023 liegt er bei 1.000 Euro pro Person und Jahr, bei zusammen veranlagten Ehepaaren bei 2.000 Euro. Bis zu diesem Betrag bleiben Kapitalerträge steuerfrei. Dazu zählen Zinsen vom Tagesgeld, Dividenden, Erträge aus Fonds und die Zinsen auf der Mietkaution.

Damit die Bank die Steuer gar nicht erst abführt, brauchst du einen Freistellungsauftrag. Den erteilst du der Bank, bei der das Kautionskonto liegt, also dem Institut, das die Zinsen gutschreibt. Solange deine gesamten Kapitalerträge bei dieser Bank unter dem freigestellten Betrag bleiben, behält sie keine Abgeltungssteuer ein.

In der Praxis bedeutet das für die meisten Mieter: Die Kautionszinsen sind so gering, dass sie problemlos in den Sparerpauschbetrag passen. Wer ohnehin einen Freistellungsauftrag bei seiner Hausbank hat, sollte nur darauf achten, dass die Summe aller Freistellungsaufträge über alle Banken hinweg den Pauschbetrag nicht übersteigt. Sonst wird auf den überschießenden Teil doch Steuer fällig.

Was, wenn das Konto auf den Vermieter läuft?

Liegt das Kautionskonto auf den Namen des Vermieters oder als Treuhandkonto, kann der Mieter dort selbst keinen Freistellungsauftrag stellen. In dem Fall werden die Zinsen dem Mieter zugerechnet, und er gibt sie bei Bedarf in seiner eigenen Steuererklärung in der Anlage KAP an. Hat die Bank Abgeltungssteuer einbehalten, obwohl der Sparerpauschbetrag nicht ausgeschöpft war, holt sich der Mieter das über die Steuererklärung zurück. Wegen der kleinen Beträge lohnt sich der Aufwand oft kaum, möglich ist es trotzdem.

Wenn der Vermieter die Kaution einbehält

Am Ende des Mietverhältnisses prüft der Vermieter, ob noch etwas offen ist. Stimmen Miete und Wohnungszustand, geht die Kaution samt Zinsen zurück an den Mieter. Behält der Vermieter dagegen einen Teil ein, ändert sich die steuerliche Lage.

Behält der Vermieter Geld für ausstehende Mietzahlungen ein, ist dieser Betrag eine ganz normale Mieteinnahme. Er gehört in die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und wandert damit in die Anlage V der Steuererklärung. Wirtschaftlich ist es nichts anderes, als hätte der Mieter die Miete direkt gezahlt.

Behält der Vermieter Geld für einen Schaden oder eine nötige Renovierung ein, ist die Sache differenzierter. Verrechnet er die Kaution mit Reparaturkosten, stehen dem einbehaltenen Betrag in aller Regel auch tatsächliche Ausgaben gegenüber, die er als Werbungskosten absetzen kann. Hier kommt es auf den Einzelfall an, und genau an solchen Stellen ist der Gang zum Steuerberater sinnvoll.

Die Kaution mit der Nebenkostenabrechnung verrechnen

Ein häufiger Fall: Am Ende steht noch eine Nachzahlung aus der letzten Nebenkostenabrechnung offen, und der Vermieter zieht sie von der Kaution ab. Auch das ist steuerlich eine Einnahme, sobald die Betriebskosten umlagefähig sind und der Vermieter sie zuvor verauslagt hat. Wichtig ist eine klare Dokumentation: Welcher Teil der Kaution wurde wofür einbehalten? Diese Aufteilung entscheidet darüber, was als Einnahme zählt und was nicht. Wer das ordentlich abrechnet, vermeidet Ärger mit dem Mieter und mit dem Finanzamt.

Was Vermieter und Mieter beachten sollten

Für den Vermieter lässt sich festhalten: Die Kaution selbst gehört nicht in die Steuererklärung, solange sie nur verwahrt wird. Die Zinsen sind Geld des Mieters, nicht deins. Weder versteuern noch in die Anlage V eintragen. Steuerlich relevant wird nur, was du am Ende einbehältst, und zwar je nach Grund unterschiedlich: einbehaltene Miete als Einnahme, Schadensverrechnung mit Blick auf die Gegenkosten.

Dazu kommt die Pflicht zur getrennten und verzinslichen Anlage. Wer die Kaution einfach auf das eigene Girokonto legt, verstößt gegen § 551 BGB und riskiert, dass der Mieter die Herausgabe samt der Zinsen verlangt, die bei einer ordnungsgemäßen Anlage angefallen wären.

Für den Mieter gilt: Die Zinsen sind dein Kapitalertrag. In den allermeisten Fällen bleiben sie dank Sparerpauschbetrag steuerfrei, ein Freistellungsauftrag bei der kontoführenden Bank stellt das sicher. Wurde dennoch Steuer einbehalten, kannst du sie über die Anlage KAP zurückholen. Und wenn der Vermieter am Ende einen Teil der Kaution einbehält, lass dir aufschlüsseln wofür, denn das ist steuerlich wie auch mietrechtlich dein gutes Recht.

Software nimmt dir die Zuordnung ab

Wer mehrere Wohnungen vermietet, kämpft am Jahresende mit genau dieser Zuordnung: welche Kaution gehört zu welchem Mietverhältnis, welche Zinsbescheinigung zu welchem Konto, welcher Einbehalt zu welcher Abrechnung. Tools wie objego verbinden Kaution, Mietkonto und Abrechnung an einer Stelle und exportieren die Daten für den Steuerberater. Das erspart das Suchen in alten Unterlagen. Welche Lösung zu deinem Portfolio passt, zeigt unser Hausverwaltungssoftware-Vergleich.

Häufig gestellte Fragen zur Mietkaution und Steuer

Die reine Kaution gibst du nicht an. Sie ist weder beim Mieter noch beim Vermieter Einkommen, sondern eine verwahrte Sicherheit. Angeben musst du nur die Zinsen, und das auch nur, wenn sie zusammen mit deinen anderen Kapitalerträgen über dem Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro liegen. Behält der Vermieter am Ende einen Teil der Kaution ein, kann dieser Teil bei ihm zur Einnahme werden und gehört dann in die Anlage V.

Die Zinsen stehen dem Mieter zu, also versteuert auch der Mieter sie. Es sind Einkünfte aus Kapitalvermögen und unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent plus Soli und gegebenenfalls Kirchensteuer. Der Vermieter hat mit den Kautionszinsen steuerlich nichts zu tun, selbst wenn das Konto formal auf seinen Namen läuft.

Maximal drei Nettokaltmieten, so regelt es § 551 BGB. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten. Verlangt der Vermieter mehr, ist der darüber hinausgehende Teil unwirksam. Der Mieter darf die Kaution außerdem in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste Rate zu Mietbeginn.

Sinnvoll ist er. Mit einem Freistellungsauftrag bei der Bank, die das Kautionskonto führt, bleiben die Zinsen bis zum Sparerpauschbetrag steuerfrei, und die Bank behält erst gar keine Abgeltungssteuer ein. Da Kautionszinsen meist sehr niedrig sind, passen sie fast immer in den Pauschbetrag. Achte nur darauf, dass die Summe aller deiner Freistellungsaufträge über alle Banken hinweg 1.000 Euro nicht überschreitet.

Das hängt vom Grund ab. Behält der Vermieter Geld für offene Miete ein, ist das eine Mieteinnahme und gehört in die Anlage V. Verrechnet er die Kaution mit Reparaturkosten, stehen dem in der Regel absetzbare Ausgaben gegenüber. Eine einbehaltene Nebenkostennachzahlung zählt ebenfalls als Einnahme. Wichtig ist eine klare Aufschlüsselung, wofür welcher Teil verwendet wurde.

Ja. Nach § 551 BGB muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters und zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden. Die Zinsen erhöhen die Kaution und stehen dem Mieter zu. Legt der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß an, kann der Mieter die Zinsen verlangen, die bei korrekter Anlage entstanden wären.

Noch einmal zum Schluss: Dieser Ratgeber gibt die allgemeine Rechtslage wieder und ist keine Steuerberatung. Steuerrecht steckt voller Einzelfälle, und gerade beim Einbehalt von Kautionsanteilen oder bei größeren Portfolios kommt es auf die konkrete Situation an. Hol dir im Zweifel den Rat eines Steuerberaters oder eines Lohnsteuerhilfevereins, bevor du Beträge in deine Steuererklärung einträgst.