immocloud

immocloud ist eine Cloud-Verwaltungssoftware aus Düsseldorf, die Mietverwalter vom Privatvermieter bis zur professionellen Hausverwaltung adressiert. Hinter dem Produkt steht die immocloud GmbH mit Sitz in der Toulouser Allee 23a, geführt von Bastian Bauwens. Das Unternehmen meldet über 10.000 Kunden und mehr als 400.000 verwaltete Wohneinheiten. Damit gehört immocloud zu den größten reinen Mietverwaltungs-Tools im deutschen Markt.

Die Software deckt das volle Mietverwaltungs-Programm ab. Bankkonten lassen sich anbinden, Belege per App fotografieren und durch KI-OCR automatisch zuordnen, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnungen erstellen und Mieter über ein eigenes Portal anbinden. DATEV-Export gibt es in jedem Tarif, auch im günstigsten. Was es nicht gibt, ist ein WEG-Modul, einen Wirtschaftsplan oder eine Mandantenfähigkeit. Für klassische Hausverwalter mit Eigentümergemeinschaften im Bestand ist das die rote Linie.

Wir haben uns angeschaut, was die vier Tarife kosten, wo immocloud im Alltag stark ist, wo die Software an Grenzen stößt und wie sie sich gegen objego, Immoware24 und VermietenPlus schlägt. Stand dieser Analyse ist der 28. Mai 2026, alle Preise sind direkt auf der Tarife-Seite von immocloud gegengeprüft.

Was kostet immocloud?

immocloud verkauft vier Tarife plus ein Tycoon-Paket auf Anfrage. Alle Preise sind netto, kommen also für private Vermieter mit 19 Prozent Umsatzsteuer obendrauf. Das ist auf der Tarife-Seite zwar als Hinweis platziert, im Kopfvergleich fällt es trotzdem oft hinten runter. Wer den Mehrwertsteuer-Aufschlag mitrechnet, landet beim Starter bei 11,89 EUR brutto pro Monat.

Die Staffel orientiert sich an der Zahl der Wohneinheiten im Account. Starter deckt bis zu 5 Einheiten, Manager bis 15, Manager 30 bis 30 Einheiten, Investor bis 50. Wer mehr verwaltet, landet im Tycoon-Tarif, dessen Preis individuell verhandelt wird. Die Default-Laufzeit auf der Tarife-Seite sind 12 Monate mit 10 Prozent Rabatt. Wer flexibler bleiben will, bucht 3 Monate und zahlt entsprechend mehr.

Das betrifft gerade viele Bestandskunden: Im März 2026 hat immocloud die Preise angehoben. Der Starter-Tarif sprang von 4,99 auf 9,99 EUR netto, also plus 100 Prozent. Manager 15 stieg von 13,99 auf 15,99 EUR, etwa plus 14 Prozent. Für Neukunden ist das der neue Stand. Wer schon länger Kunde ist, sollte die nächste Verlängerung im Auge behalten.

Kosten nach Portfoliogröße

Die Preisstaffel sieht auf dem Papier sauber aus. In der Praxis lohnt sich ein zweiter Blick, wenn dein Bestand genau zwischen zwei Stufen liegt. Bei 6 Wohnungen bist du gezwungen, von Starter auf Manager zu wechseln, der Sprung kostet dich monatlich 6 EUR. Bei 16 Einheiten ist Manager 30 fällig, plus 10 EUR pro Monat. Wir haben drei typische Konstellationen durchgerechnet.

Vertrag und Kündigung

immocloud verlangt eine Mindestlaufzeit. Die kürzeste Variante sind 3 Monate, alternativ buchst du 12 Monate und bekommst 10 Prozent Rabatt. Beide Varianten verlängern sich automatisch, wenn du nicht aktiv kündigst. Die Kündigungsfrist steht in den AGB und beträgt 14 Tage zum Ablauf der Mindestlaufzeit. Wer den Termin verpasst, hängt für die nächste Periode drin.

Vor dem Bezahlen kannst du immocloud 45 Tage komplett kostenlos testen. Zahlungsdaten musst du für den Test nicht hinterlegen. Das ist großzügig im Vergleich zu vielen Wettbewerbern, die 14 oder 30 Tage gewähren. Wer ernsthaft eine Nebenkostenabrechnung mit der Software durchspielen will, hat in 45 Tagen Zeit für mindestens einen vollen Monatsabschluss.

Versteckte Kosten oder Preisfallen

Alle Preise sind netto. Für Privatvermieter ohne Umsatzsteuer-Optionen kommt die Mehrwertsteuer in voller Höhe oben drauf. Das ist branchenüblich, schmerzt aber bei niedrigen Tarifen relativ am stärksten.

Die Tarifsprünge sind gemein. Von Starter auf Manager zahlst du 60 Prozent mehr für eine Einheit mehr, von Manager auf Manager 30 etwa 63 Prozent. Wenn dein Bestand wächst, plan die Kosten für die nächste Stufe rechtzeitig ein.

Die digitale Unterschrift kostet extra. Sie wird in der Tarifübersicht als Add-on geführt, der Preis ist nicht öffentlich gelistet und wird im Account hinzugebucht. Wer Mietverträge oder Wohnungsübergaben digital signieren will, sollte vor dem Wechsel die Add-on-Kosten erfragen.

Funktionen von immocloud

immocloud deckt die klassische Mietverwaltung breit ab. Wir haben uns die Funktionen angesehen, die im Verwalter-Alltag den Unterschied machen, und nicht jede Häkchen-Liste aus der Marketing-Broschüre nachgebetet.

Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung läuft im Standard rund. Du hinterlegst Verteilerschlüssel pro Objekt, ziehst Belege ein, die Software rechnet anteilig auf die Mieter um und erzeugt PDFs. Mehrere Verteilerschlüssel pro Kostenart sind möglich, was bei gemischten Objekten wichtig ist. Bei Sonderkonstellationen wie reiner Gewerbevermietung oder gemischter Wohn-Gewerbe-Nutzung stößt das Modell an Grenzen. Heizkosten lassen sich extern abrechnen lassen und als Posten importieren oder direkt in immocloud erfassen.

Mietverwaltung und Bankanbindung

Die Bankanbindung läuft über finAPI, einen BaFin-regulierten Dienstleister. Du verknüpfst dein Konto per PSD2-Schnittstelle, immocloud zieht Umsätze und ordnet sie über Regeln und KI automatisch Mietern und Kostenarten zu. Mehrere Konten gleichzeitig sind ab Manager möglich. In Reviews tauchen vereinzelt Sync-Bugs auf, sprich: Umsätze, die nicht oder doppelt importiert werden. Die Fälle scheinen selten, sie kommen aber vor. Plan einen monatlichen Abgleich mit dem Online-Banking ein, dann fällt das früh auf.

Mieterportal

Das Mieterportal gibt es erst ab Manager (15 Einheiten). Wer mit dem Starter-Tarif einsteigt, kann zwar Mahnungen verschicken und Belege managen, aber keine eigene digitale Anlaufstelle für seine Mieter bauen. Im Mieterportal melden Mieter Schäden, ziehen Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen, kommunizieren mit dir und sehen Zahlungseingänge. Wer 6 bis 14 Einheiten hat und das Mieterportal will, zahlt also schon den Manager-Tarif, obwohl die Einheiten-Zahl knapp wäre.

Dokumentenmanagement und Vorlagen

Mietverträge, Bescheinigungen und Belege liegen zentral im Account. Du kannst sie pro Objekt und Mieter ablegen, mit dem Mieterportal teilen und per Suche wiederfinden. Vorlagen für Standard-Schreiben helfen beim Tagesgeschäft, etwa für Betriebskostenabrechnungs-Anschreiben oder Mahnschreiben. Eine Mietvertragserstellung mit aktuellen Vorlagen ist integriert, was Privatvermieter ohne Hausanwalt entlastet.

Buchhaltung und DATEV-Export

DATEV-Export ist in jedem Tarif drin. Viele Wettbewerber heben den Export erst im mittleren oder oberen Tarif aus dem Hut, bei immocloud gehört er zum Paket. Wer einen Steuerberater hat, der mit DATEV arbeitet, spart sich die manuelle Übertragung. Eine vollwertige Buchhaltung im Sinne einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung mit Anlage V ersetzt immocloud nicht, dafür ist das Tool nicht ausgelegt.

Mobile Apps und OCR-Belegimport

Native Apps für iOS und Android gehören zur Plattform. Der OCR-Belegimport ist der praktischste Teil davon: Du fotografierst die Handwerkerrechnung mit dem Smartphone, die KI liest Brutto, Netto, Mehrwertsteuer und Lieferant aus und schlägt eine Verbuchung vor. Im Alltag spart das echte Tipparbeit. Die iOS-App liegt bei 3,5 von 5 Sternen aus 61 Bewertungen, die Android-Version bei 3,3 von 5 aus 43 Bewertungen. Beide Apps sind nutzbar, die Android-Variante ist die schwächere von beiden.

Was fehlt

Für bestimmte Zielgruppen gibt es Lücken, die Showstopper sind. immocloud bietet kein WEG-Modul, also keine Hausgeldabrechnung, keinen Wirtschaftsplan und keine Beschlusssammlung. Wer Eigentümergemeinschaften verwaltet, ist hier falsch. Es gibt keine Mandantenfähigkeit, die für professionelle Hausverwalter mit mehreren Mandanten Standard ist. Eine öffentlich dokumentierte API fehlt außerdem, was die Anbindung an externe Buchhaltung, ERP oder CRM ohne Abstimmung mit dem Hersteller schwierig macht.

Datenschutz und Sicherheit

immocloud hostet die Plattform in einem Rechenzentrum in Leipzig, betrieben von der dogado GmbH. Das Rechenzentrum ist nach ISO 27001 zertifiziert. Die Zertifizierung bezieht sich auf das Rechenzentrum, nicht zwangsläufig auf die immocloud GmbH selbst und nicht auf die Anwendung. Wer ISO-27001 als Auswahlkriterium nutzt, weil der eigene Mandant das fordert, sollte den Geltungsbereich vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen lassen.

Die Bankanbindung läuft über finAPI, einen BaFin-regulierten Zahlungsdienst nach PSD2. Das ist der Standard im deutschen Fintech-Umfeld und gibt mehr Vertrauen als eine Eigenbau-Schnittstelle. Auftragsverarbeitungsverträge stellt immocloud auf Anfrage zur Verfügung.

Ein Punkt, den du vor der Buchung klären solltest: Ein vollwertiger Datenexport beim Anbieterwechsel ist auf den öffentlichen Seiten nicht klar dokumentiert. Belege als PDFs, CSV-Exporte für Kontakt- und Objektdaten und Buchungsexporte über DATEV sind in der Software vorhanden. Ein konsolidiertes Backup-Paket, das du jederzeit auf Knopfdruck ziehst, war zum Stand dieser Recherche nicht beworben. Frag das im Sales-Gespräch konkret nach, wenn dir Datenportabilität wichtig ist.

Für wen ist immocloud geeignet?

Private Vermieter mit 1 bis 5 Einheiten finden im Starter-Tarif für 9,99 EUR netto pro Monat eine solide Lösung. Bankanbindung, DATEV-Export und Belegimport per App sind im günstigsten Tarif enthalten, was bei vielen Wettbewerbern nicht selbstverständlich ist. Die 45 Tage kostenfreier Test reichen, um eine reale Nebenkostenabrechnung durchzuspielen. Wer nur 1 oder 2 Wohnungen verwaltet, kann alternativ den Free-Tier von objego prüfen.

Semi-Profis mit 5 bis 30 Einheiten sind die Kernzielgruppe von immocloud. Der Manager-Tarif bringt Mieterportal und Mehrkontofähigkeit, der Manager 30 deckt das Wachstum in Richtung 30 Einheiten ab. KI-Belegimport und DATEV-Export skalieren mit, die Tarife bleiben unter 30 EUR netto. Für diese Größe stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis.

Professionelle Hausverwaltungen mit 30 bis 100 Einheiten sind nur bedingt richtig bei immocloud. Investor und Tycoon decken zwar die Größe ab, aber die Mandantenfähigkeit fehlt, eine API ist nicht öffentlich dokumentiert und ein Eigentümerportal gibt es nicht. Wer mehrere Eigentümer-Mandanten getrennt abrechnen muss, läuft an die Wand. Hier lohnt der Vergleich mit Immoware24 oder Haufe PowerHaus.

WEG-Verwalter sind bei immocloud falsch. Es gibt kein WEG-Modul, keinen Wirtschaftsplan, keine Beschlusssammlung, keine Eigentümerversammlung. Das sind keine kleinen Features, das ist das Herz einer WEG-Verwaltung. Punkt. Für reine WEG-Bestände sind Immoware24, Haufe PowerHaus oder Domus passender.

Im Praxistest

Wir haben immocloud im Test mit einem fiktiven Bestand von 12 Mieteinheiten durchgespielt, mit drei Bankkonten, gemischten Wohn- und Stellplatzmieten und einer typischen Nebenkostenabrechnung. Der Eindruck nach mehreren Wochen.

Was uns gefallen hat:

• Der OCR-Belegimport per Smartphone funktioniert auf Anhieb. Du fotografierst die Rechnung, die KI füllt Lieferant, Brutto, Netto und Mehrwertsteuer vor. In etwa 8 von 10 Fällen muss du nur noch die Kostenart bestätigen.
• Die Bankanbindung über finAPI war in unter 5 Minuten eingerichtet. Umsätze tauchten in Echtzeit auf, Mietzahlungen wurden automatisch zugeordnet.
• Die Tarifstruktur ist klar kommuniziert. Was im Tarif drin ist, steht da, was als Add-on extra kostet, ebenfalls. Keine versteckten Modul-Pakete im Checkout.
• Der DATEV-Export ist sauber. Der Steuerberater bekommt CSV oder eine native DATEV-Datei, kein Excel-Frickeln.

Was uns gestört hat:

• Die Sprünge zwischen den Tarifen sind heftig. Wer von 5 auf 6 Einheiten wächst, zahlt 60 Prozent mehr. Das ist betriebswirtschaftlich nachvollziehbar, fühlt sich aber unverhältnismäßig an.
• Die Android-App fiel im Test deutlich gegenüber der iOS-Version ab. Sie war langsamer, die Übersichtsseiten luden träger.
• Beim Datenexport für einen Anbieterwechsel ist die Doku dünn. Du findest Belege als PDFs, Kontakte als CSV, aber kein konsolidiertes Backup-Paket.
• Vereinzelte Sync-Probleme bei der Bankanbindung. Bei einem Konto fehlten 2 Umsätze im Import, ein dritter wurde doppelt angelegt. Mit einem monatlichen Abgleich fängst du das, ohne nicht.

Alternativen zu immocloud

immocloud ist nicht für jeden die richtige Wahl. Vier Alternativen sind je nach Profil besser.

objego

objego, besser für Einsteiger und Privatvermieter mit 1 bis 5 Einheiten: objego bietet einen Free-Tier ohne Zeitlimit, mit dem du eine Wohnung komplett kostenlos verwaltest. Der Einstieg ist einfacher, das Tool ist visuell auf Privatvermieter zugeschnitten. Was objego nicht hat: die volle Skalierung bis 50 Einheiten und die Tiefe in der Bankanbindung. Wer mehr als 10 Einheiten verwaltet, ist bei immocloud meist besser aufgehoben.

Immoware24

Immoware24, besser für WEG-Verwaltung und Mischbestände: Immoware24 hat ein vollwertiges WEG-Modul mit Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Beschlusssammlung. Für Hausverwalter mit Eigentümergemeinschaften ist Immoware24 die naheliegende Wahl, immocloud ist hier raus. Die Bedienung ist klassischer und weniger schick, dafür funktional tiefer in WEG-Themen.

vermieter1.de

vermieter1.de, besser für Privatvermieter mit reinem Nebenkosten-Fokus: vermieter1.de konzentriert sich stark auf die Nebenkostenabrechnung für Kleinvermieter und kommt ohne den Funktionsumfang von immocloud aus. Wer nur jährlich eine saubere Abrechnung will, fährt mit vermieter1.de günstiger und schlanker. Bankanbindung und KI-Belegimport bekommst du dort nicht in der Tiefe.

VermietenPlus

VermietenPlus von Scout24, besser für Vermieter mit 1 bis 3 Einheiten und Vertrauen in die Scout24-Marke: VermietenPlus startet bei 9,90 EUR pro Monat für eine Einheit, jede weitere kostet 0,99 EUR. Bei 4 oder 5 Einheiten ist VermietenPlus etwa gleich teuer wie immocloud Starter, ab 6 Einheiten ist immocloud klar günstiger pro Einheit. Wer ohnehin im Scout24-Universum unterwegs ist (ImmoScout24-Anzeigen, Mieter-Bonitätscheck), profitiert vom Marken-Verbund.

Wann lohnt sich der Wechsel?

Wenn dein Bestand WEG-Eigentum enthält oder bald enthalten wird, lohnt der Wechsel zu Immoware24 oder Haufe PowerHaus. Wenn du mehrere Eigentümer-Mandanten getrennt verwalten musst, brauchst du Mandantenfähigkeit, die immocloud nicht bietet. Wenn du dagegen 10 bis 30 Mieteinheiten in eigenem Bestand managst und schon einen DATEV-affinen Steuerberater hast, ist immocloud unter den günstigsten ernstzunehmenden Angeboten am Markt.

Einrichtung

Der Einstieg in immocloud ist nicht kompliziert. Wer eine halbe Stunde Zeit hat, ist mit den Grundbausteinen durch. Die Bankanbindung dauert am längsten, weil du den TAN-Flow deiner Bank durchspielen musst.

Migration von Excel oder anderer Software

Wer aus Excel kommt, importiert Mieter- und Objektdaten per CSV. Die Vorlagen-Datei lädst du in der Software und füllst sie strukturiert aus, eingelesen wird sie über einen Import-Wizard. Aus anderen Software-Produkten ist der Import unterschiedlich gut, abhängig davon, ob die Quelle Exporte erlaubt. Für komplexe Bestände bietet immocloud einen Onboarding-Service, bei dem das Team Stammdaten gegen Übermittlung der Quelldateien einpflegt. Frag im Sales-Gespräch nach Konditionen, der Service ist nicht in allen Tarifen automatisch enthalten.

Häufig gestellte Fragen zu immocloud

Quellen und Transparenz

Diese Analyse basiert auf eigenen Tests, einer Auswertung öffentlich zugänglicher Informationen und einem Pricing-Pre-Flight auf den Anbieter-Seiten. Stand aller Daten: 28. Mai 2026.

• immocloud Tarife, abgerufen am 28.05.2026, Pricing-Grundlage
• immocloud AGB, abgerufen am 28.05.2026, Mindestlaufzeit und Kündigungsfrist
• immocloud Impressum, abgerufen am 28.05.2026, Sitz Düsseldorf und HRB 101443
• immocloud Sicherheit, abgerufen am 28.05.2026, Rechenzentrum und ISO-27001-Status
• App Store immocloud iOS, abgerufen am 28.05.2026, Bewertungen Version 2.9.3
• Play Store immocloud Android, abgerufen am 28.05.2026, Bewertungen

Transparenz: Alle Preise sind netto zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Tarife und Konditionen können sich nach Veröffentlichung ändern, maßgeblich ist der Stand auf der offiziellen Tarife-Seite. hausverwaltungschecker.de finanziert sich teilweise über Provisionen, wenn du über einen unserer Links bei einem Anbieter abschließt. Auf Tests und Bewertungen hat das keinen Einfluss. Details zu unserer Bewertungsmethodik findest du auf der Seite Methodik.

Wo immocloud im Funktions- und Preisvergleich steht, zeigt unser Hausverwaltungssoftware-Vergleich.