immocloud

immocloud ist eine Cloud-Verwaltungssoftware aus Düsseldorf, die Mietverwalter vom Privatvermieter bis zur professionellen Hausverwaltung adressiert. Hinter dem Produkt steht die immocloud GmbH mit Sitz in der Toulouser Allee 23a, geführt von Bastian Bauwens. Auf der eigenen Startseite gibt immocloud über 18.500 Vermieter und Hausverwaltungen als Kunden an.

Die Software deckt das volle Mietverwaltungs-Programm ab. Bankkonten lassen sich anbinden, Belege per App fotografieren und durch KI-OCR automatisch zuordnen, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnungen erstellen und Mieter über ein eigenes Portal anbinden. DATEV-Export gibt es in jedem Tarif, auch im günstigsten. Was es nicht gibt, ist ein WEG-Modul, einen Wirtschaftsplan oder eine Mandantenfähigkeit. Für klassische Hausverwalter mit Eigentümergemeinschaften im Bestand ist das die rote Linie.

Wir haben uns die vier Tarife angeschaut, dazu die Stärken und Grenzen von immocloud im Alltag und den Vergleich mit objego, hellohousing, vermieter1.de und Immodio. Die Preise haben wir am 17. September 2026 erneut auf der Tarife-Seite von immocloud geprüft, in beiden Laufzeiten.

Was kostet immocloud?

Kurz gesagt: immocloud kostet zwischen 9,99 und 39,99 EUR netto im Monat, wenn du 12 Monate buchst. Mit Mehrwertsteuer sind das 11,89 bis 47,59 EUR. Bei 3 Monaten Laufzeit zahlst du je Tarif 1 bis 5 EUR mehr im Monat. Über 50 Einheiten folgen Stufen bei 75 und 100 Einheiten, danach läuft der Tycoon-Tarif auf Anfrage. Abgebucht wird vierteljährlich oder jährlich, monatlich geht nicht. Die ersten 45 Tage kosten nichts.

immocloud verkauft vier Tarife plus ein Tycoon-Paket auf Anfrage. Alle Preise sind netto, kommen also für private Vermieter mit 19 Prozent Umsatzsteuer obendrauf. Das ist auf der Tarife-Seite zwar als Hinweis platziert, im Kopfvergleich fällt es trotzdem oft hinten runter. Wer den Mehrwertsteuer-Aufschlag mitrechnet, landet beim Starter bei 11,89 EUR brutto pro Monat.

Die Staffel orientiert sich an der Zahl der Wohneinheiten im Account. Starter deckt bis zu 5 Einheiten, Manager bis 15, Manager 30 bis 30 Einheiten, Investor bis 50. Oberhalb von 50 Einheiten geht die Staffel weiter, die nächsten Stufen liegen bei 75 und bei 100 Einheiten. Bis 100 Einheiten buchst du selbst, für alles darüber macht der Vertrieb ein individuelles Angebot im Tycoon-Tarif. Die Default-Laufzeit auf der Tarife-Seite sind 12 Monate mit 10 Prozent Rabatt. Wer flexibler bleiben will, bucht 3 Monate und zahlt entsprechend mehr.

Die Bruttobeträge haben wir selbst aus den Nettopreisen mit 19 Prozent Mehrwertsteuer berechnet und kaufmännisch gerundet. Vorsteuerabzugsberechtigte Vermieter rechnen mit dem Nettopreis, alle anderen mit dem Bruttopreis.

Was bei immocloud als Einheit zählt

Der Punkt: Eine Einheit ist alles, was einen eigenen Mietvertrag hat, also auch eine Gewerbefläche, eine Garage oder ein Stellplatz. So steht es im Tarif-FAQ von immocloud (Stand 21.09.2026). Mitgezählt wird jede Einheit, die du angelegt hast, solange du sie nicht als verkauft markierst.

Für deine Kostenrechnung ist das die entscheidende Zeile. Im Tarifvergleich taucht sie nicht auf, nur im FAQ darunter. Fünf Wohnungen klingen nach Starter. Vermietest du zu diesen fünf Wohnungen noch drei Stellplätze mit eigenem Vertrag, sind es acht Einheiten, und fällig wird Manager mit 15,99 EUR netto statt Starter mit 9,99 EUR. Das sind 72 EUR netto mehr im Jahr, allein wegen der Stellplätze. Zähle deinen Bestand also nach Mietverträgen, nicht nach Wohnungen.

Kosten nach Portfoliogröße

Die Preisstaffel sieht auf dem Papier sauber aus. In der Praxis lohnt sich ein zweiter Blick, wenn dein Bestand genau zwischen zwei Stufen liegt. Bei 6 Wohnungen bist du gezwungen, von Starter auf Manager zu wechseln, der Sprung kostet dich monatlich 6 EUR. Bei 16 Einheiten ist Manager 30 fällig, plus 10 EUR pro Monat. Wir haben drei typische Konstellationen durchgerechnet.

Vertrag und Kündigung

immocloud verlangt eine Mindestlaufzeit. Die kürzeste Variante sind 3 Monate, alternativ buchst du 12 Monate und bekommst 10 Prozent Rabatt. Beide Varianten verlängern sich automatisch, wenn du nicht aktiv kündigst. Die Kündigungsfrist steht in den AGB und beträgt 14 Tage zum Ablauf der Mindestlaufzeit. Wer den Termin verpasst, hängt für die nächste Periode drin.

Was die Tarifnamen verschweigen: Die Zahlweise ist vierteljährlich oder jährlich, monatlich abbuchen lässt immocloud nicht. Die Angaben 3 Monate und 12 Monate meinen deshalb beides zugleich, Laufzeit und Zahlungsrhythmus. Im Starter sind das 32,97 EUR netto pro Quartal oder 119,88 EUR netto für ein Jahr im Voraus, auch wenn die Tarifseite den Monatsbetrag ausweist. Wer mit monatlichen Abbuchungen plant, rechnet hier falsch.

Vor dem Bezahlen kannst du immocloud 45 Tage komplett kostenlos testen. Zahlungsdaten musst du für den Test nicht hinterlegen. Das ist großzügig im Vergleich zu vielen Wettbewerbern, die 14 oder 30 Tage gewähren. Wer ernsthaft eine Nebenkostenabrechnung mit der Software durchspielen will, hat in 45 Tagen Zeit für mindestens einen vollen Monatsabschluss.

Versteckte Kosten oder Preisfallen

Alle Preise sind netto. Für Privatvermieter ohne Umsatzsteuer-Optionen kommt die Mehrwertsteuer in voller Höhe oben drauf. Das ist branchenüblich, schmerzt aber bei niedrigen Tarifen relativ am stärksten.

Die Tarifsprünge sind gemein. Von Starter auf Manager zahlst du 60 Prozent mehr für eine Einheit mehr, von Manager auf Manager 30 etwa 63 Prozent. Wenn dein Bestand wächst, plan die Kosten für die nächste Stufe rechtzeitig ein.

Die digitale Unterschrift kostet extra. Sie wird in der Tarifübersicht als Add-on geführt, der Preis ist nicht öffentlich gelistet und wird im Account hinzugebucht. Wer Mietverträge oder Wohnungsübergaben digital signieren will, sollte vor dem Wechsel die Add-on-Kosten erfragen.

Funktionen von immocloud

immocloud deckt die klassische Mietverwaltung breit ab. Wir haben uns die Funktionen angesehen, die im Verwalter-Alltag den Unterschied machen, und nicht jede Häkchen-Liste aus der Marketing-Broschüre nachgebetet.

Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung läuft im Standard rund. Du hinterlegst Verteilerschlüssel pro Objekt, ziehst Belege ein, die Software rechnet anteilig auf die Mieter um und erzeugt PDFs. Mehrere Verteilerschlüssel pro Kostenart sind möglich, was bei gemischten Objekten wichtig ist. Bei Sonderkonstellationen wie reiner Gewerbevermietung oder gemischter Wohn-Gewerbe-Nutzung stößt das Modell an Grenzen. Heizkosten lassen sich extern abrechnen lassen und als Posten importieren oder direkt in immocloud erfassen.

Mietverwaltung und Bankanbindung

Die Bankanbindung läuft über finAPI, einen BaFin-regulierten Dienstleister. Du verknüpfst dein Konto per PSD2-Schnittstelle, immocloud zieht Umsätze und ordnet sie über Regeln und KI automatisch Mietern und Kostenarten zu. Mehrere Konten gleichzeitig sind ab Manager möglich. In Reviews tauchen vereinzelt Sync-Bugs auf, sprich: Umsätze, die nicht oder doppelt importiert werden. Die Fälle scheinen selten, sie kommen aber vor. Plan einen monatlichen Abgleich mit dem Online-Banking ein, dann fällt das früh auf.

Mieterportal

Das Mieterportal gibt es erst ab Manager (15 Einheiten). Wer mit dem Starter-Tarif einsteigt, kann zwar Mahnungen verschicken und Belege managen, aber keine eigene digitale Anlaufstelle für seine Mieter bauen. Im Mieterportal melden Mieter Schäden, ziehen Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen, kommunizieren mit dir und sehen Zahlungseingänge. Wer 6 bis 14 Einheiten hat und das Mieterportal will, zahlt also schon den Manager-Tarif, obwohl die Einheiten-Zahl knapp wäre.

Dokumentenmanagement und Vorlagen

Mietverträge, Bescheinigungen und Belege liegen zentral im Account. Du kannst sie pro Objekt und Mieter ablegen, mit dem Mieterportal teilen und per Suche wiederfinden. Vorlagen für Standard-Schreiben helfen beim Tagesgeschäft, etwa für Betriebskostenabrechnungs-Anschreiben oder Mahnschreiben. Eine Mietvertragserstellung mit aktuellen Vorlagen ist integriert, was Privatvermieter ohne Hausanwalt entlastet.

Buchhaltung und DATEV-Export

DATEV-Export ist in jedem Tarif drin. Viele Wettbewerber heben den Export erst im mittleren oder oberen Tarif aus dem Hut, bei immocloud gehört er zum Paket. Wer einen Steuerberater hat, der mit DATEV arbeitet, spart sich die manuelle Übertragung. Eine vollwertige Buchhaltung im Sinne einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung mit Anlage V ersetzt immocloud nicht, dafür ist das Tool nicht ausgelegt.

Mobile Apps und OCR-Belegimport

Native Apps für iOS und Android gehören zur Plattform. Der OCR-Belegimport ist der praktischste Teil davon: Du fotografierst die Handwerkerrechnung mit dem Smartphone, die KI liest Brutto, Netto, Mehrwertsteuer und Lieferant aus und schlägt eine Verbuchung vor. Im Alltag spart das echte Tipparbeit. Die Android-Version kam im September 2026 auf 3,3 von 5 Sternen aus 46 Bewertungen, die iOS-App lag bei unserer letzten Prüfung im Mai 2026 bei 3,5 von 5 aus 61 Bewertungen. Beide Apps sind nutzbar, die Android-Variante ist die schwächere von beiden.

Was fehlt

Für bestimmte Zielgruppen gibt es Lücken, die Showstopper sind. immocloud bietet kein WEG-Modul, also keine Hausgeldabrechnung, keinen Wirtschaftsplan und keine Beschlusssammlung. Wer Eigentümergemeinschaften verwaltet, ist hier falsch. Es gibt keine Mandantenfähigkeit, die für professionelle Hausverwalter mit mehreren Mandanten Standard ist. Eine öffentlich dokumentierte API fehlt außerdem, was die Anbindung an externe Buchhaltung, ERP oder CRM ohne Abstimmung mit dem Hersteller schwierig macht.

Datenschutz und Sicherheit

immocloud hostet die Plattform in einem Rechenzentrum in Leipzig, betrieben von der dogado GmbH. Das Rechenzentrum ist nach ISO 27001 zertifiziert. Die Zertifizierung bezieht sich auf das Rechenzentrum, nicht zwangsläufig auf die immocloud GmbH selbst und nicht auf die Anwendung. Wer ISO-27001 als Auswahlkriterium nutzt, weil der eigene Mandant das fordert, sollte den Geltungsbereich vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen lassen.

Die Bankanbindung läuft über finAPI, einen BaFin-regulierten Zahlungsdienst nach PSD2. Das ist der Standard im deutschen Fintech-Umfeld und gibt mehr Vertrauen als eine Eigenbau-Schnittstelle. Auftragsverarbeitungsverträge stellt immocloud auf Anfrage zur Verfügung.

Beim Datenexport ist immocloud eindeutig: Laut FAQ auf der Tarifseite kannst du deine Daten jederzeit als Excel oder CSV exportieren, hochgeladene Belege zusätzlich als PDF. Buchungen lassen sich außerdem für DATEV ausgeben. Ob ein einzelner Export alle Datenarten auf einmal umfasst, steht dort nicht. Planst du einen späteren Wechsel schon ein, frag das vor der Buchung konkret nach.

Für wen ist immocloud geeignet?

Private Vermieter mit 1 bis 5 Einheiten finden im Starter-Tarif für 9,99 EUR netto pro Monat eine solide Lösung. Bankanbindung, DATEV-Export und Belegimport per App sind im günstigsten Tarif enthalten, was bei vielen Wettbewerbern nicht selbstverständlich ist. Die 45 Tage kostenfreier Test reichen, um eine reale Nebenkostenabrechnung durchzuspielen. Wer nur 1 oder 2 Wohnungen verwaltet, kann alternativ den Free-Tier von objego prüfen.

Semi-Profis mit 5 bis 30 Einheiten sind die Kernzielgruppe von immocloud. Der Manager-Tarif bringt Mieterportal und Mehrkontofähigkeit, der Manager 30 deckt das Wachstum in Richtung 30 Einheiten ab. KI-Belegimport und DATEV-Export skalieren mit, die Tarife bleiben unter 30 EUR netto. Für diese Größe stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis.

Professionelle Hausverwaltungen mit 30 bis 100 Einheiten sind nur bedingt richtig bei immocloud. Investor und Tycoon decken zwar die Größe ab, aber die Mandantenfähigkeit fehlt, eine API ist nicht öffentlich dokumentiert und ein Eigentümerportal gibt es nicht. Wer mehrere Eigentümer-Mandanten getrennt abrechnen muss, läuft an die Wand. Hier lohnt der Vergleich mit Immoware24 oder Haufe PowerHaus.

WEG-Verwalter sind bei immocloud falsch. Es gibt kein WEG-Modul, keinen Wirtschaftsplan, keine Beschlusssammlung, keine Eigentümerversammlung. Das sind keine kleinen Features, das ist das Herz einer WEG-Verwaltung. Punkt. Für reine WEG-Bestände sind Immoware24, Haufe PowerHaus oder Domus passender.

Stärken und Schwächen im Überblick

Diese Einordnung stützt sich auf die Tarif-, Funktions- und Sicherheitsseiten von immocloud, die AGB und die Bewertungen in den App-Stores. Im eigenen Alltag eingesetzt haben wir die Software nicht.

Was für immocloud spricht:

• Der KI-Belegimport per Smartphone liest laut Anbieter Lieferant, Brutto, Netto und Mehrwertsteuer aus und schlägt eine Verbuchung vor.
• Die Bankanbindung läuft über finAPI, einen BaFin-regulierten Dienstleister. Umsätze ordnet immocloud über Regeln und KI automatisch Mietern und Kostenarten zu.
• Die Tarifseite zeigt klar, was im jeweiligen Tarif enthalten ist und was als Add-on extra kostet.
• Den DATEV-Export gibt es schon im Starter-Tarif, nicht erst im teuersten Paket.

Was gegen immocloud spricht:

• Die Tarifsprünge sind hart. Wer von 5 auf 6 Einheiten wächst, zahlt 60 Prozent mehr.
• Die Android-App liegt in der Store-Bewertung hinter der iOS-App (3,3 gegenüber 3,5 Sternen).

Alternativen zu immocloud

immocloud ist nicht für jeden die richtige Wahl. Vier Alternativen sind je nach Profil besser. Mehr Details und eine Übersichtstabelle findest du im Ratgeber immocloud Alternative, den direkten Zweikampf im Artikel objego vs. immocloud.

objego

objego, besser für Einsteiger und Privatvermieter mit 1 bis 5 Einheiten: objego bietet einen Free-Tier ohne Zeitlimit, mit dem du eine Wohnung komplett kostenlos verwaltest. Der Einstieg ist einfacher, das Tool ist visuell auf Privatvermieter zugeschnitten. Was objego nicht hat: die volle Skalierung bis 50 Einheiten und die Tiefe in der Bankanbindung. Wer mehr als 10 Einheiten verwaltet, ist bei immocloud meist besser aufgehoben.

hellohousing

hellohousing, besser für Vermieter mit wenigen Häusern und Funkzählern: hellohousing rechnet pro Immobilie statt nach Einheiten. Der Starter-Tarif kostet 4,50 EUR im Monat für ein Haus mit bis zu 9 Einheiten, Heizkostenabrechnung und Bankanbindung gibt es ab Premium für 9,50 EUR. Wer viele Wohnungen in wenigen Häusern hat, fährt damit oft günstiger als mit den Einheiten-Staffeln von immocloud. Die Funkzähler-Anbindung steckt allerdings nur im Professional-Tarif für 19,50 EUR, und native Apps gibt es nicht.

vermieter1.de

vermieter1.de, besser für Privatvermieter mit reinem Nebenkosten-Fokus: vermieter1.de konzentriert sich stark auf die Nebenkostenabrechnung für Kleinvermieter und kommt ohne den Funktionsumfang von immocloud aus. Wer nur jährlich eine saubere Abrechnung will, fährt mit vermieter1.de günstiger und schlanker. Bankanbindung und KI-Belegimport bekommst du dort nicht in der Tiefe.

Immodio

Immodio, besser für Vermieter mit Fokus auf Neuvermietung: Bei Immodio laufen Besichtigung, Bewerberauswahl und der digitale Mietvertrag in einem Ablauf zusammen. Der Einstieg kostet 5 EUR im Monat für bis zu 5 Einheiten, alle Tarife sind monatlich kündbar. Für die laufende Verwaltung fehlen dort aber Bankanbindung und Mahnwesen, beides bringt immocloud schon im Starter-Tarif mit.

Wann lohnt sich der Wechsel?

Enthält dein Bestand WEG-Eigentum oder wird es das bald, brauchst du eine Software mit WEG-Modul. Für eine kleine, selbst verwaltete WEG reicht eventuell das WEG-Add-on von vermieter1.de, für professionelle WEG-Verwaltung lohnt der Blick auf Profi-Lösungen wie Immoware24 oder Haufe PowerHaus. Musst du mehrere Eigentümer-Mandanten getrennt verwalten, brauchst du Mandantenfähigkeit, die immocloud nicht bietet. Verwaltest du dagegen 10 bis 30 Mieteinheiten in eigenem Bestand und hast schon einen DATEV-affinen Steuerberater, ist immocloud unter den günstigsten ernstzunehmenden Angeboten am Markt.

Einrichtung

Der Einstieg in immocloud ist nicht kompliziert. Wer eine halbe Stunde Zeit hat, ist mit den Grundbausteinen durch. Die Bankanbindung dauert am längsten, weil du den TAN-Flow deiner Bank durchspielen musst.

Migration von Excel oder anderer Software

Wer aus Excel kommt, importiert Mieter- und Objektdaten per CSV. Die Vorlagen-Datei lädst du in der Software und füllst sie strukturiert aus, eingelesen wird sie über einen Import-Wizard. Aus anderen Software-Produkten ist der Import unterschiedlich gut, abhängig davon, ob die Quelle Exporte erlaubt. Für komplexe Bestände bietet immocloud einen Onboarding-Service, bei dem das Team Stammdaten gegen Übermittlung der Quelldateien einpflegt. Frag im Sales-Gespräch nach Konditionen, der Service ist nicht in allen Tarifen automatisch enthalten.

Häufig gestellte Fragen zu immocloud

Quellen und Transparenz

Diese Analyse basiert auf einer Auswertung öffentlich zugänglicher Informationen und einem Pricing-Pre-Flight auf den Anbieter-Seiten. Erstfassung Mai 2026, Tarife und Laufzeiten am 17. September 2026 und zuletzt am 21. September 2026 erneut geprüft.

• immocloud Tarife, abgerufen am 21.09.2026, Pricing-Grundlage beider Laufzeiten sowie Tarif-FAQ zu Einheiten-Definition, Stufen über 50 Einheiten und Zahlweise
• immocloud AGB, abgerufen am 28.05.2026, Mindestlaufzeit und Kündigungsfrist
• immocloud Impressum, abgerufen am 28.05.2026, Sitz Düsseldorf und HRB 101443
• immocloud Sicherheit, abgerufen am 28.05.2026, Rechenzentrum und ISO-27001-Status
• App Store immocloud iOS, abgerufen am 28.05.2026, Bewertungen
• Play Store immocloud Android, abgerufen am 17.09.2026, Bewertungen
• immocloud Startseite, abgerufen am 17.09.2026, Kundenzahl laut Eigenangabe

Transparenz: Alle Preise sind netto zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Tarife und Konditionen können sich nach Veröffentlichung ändern, maßgeblich ist der Stand auf der offiziellen Tarife-Seite. hausverwaltungschecker.de finanziert sich teilweise über Provisionen, wenn du über einen unserer Links bei einem Anbieter abschließt. Auf unsere Bewertungen hat das keinen Einfluss. Details zu unserer Bewertungsmethodik findest du auf der Seite Bewertungsmethodik.

Wo immocloud im Funktions- und Preisvergleich steht, zeigt unser Hausverwaltungssoftware-Vergleich.