upmin

upmin war keine Hausverwaltungs-Software, sondern ein digital arbeitender Hausverwalter. Du hast dich nirgendwo eingeloggt, du hast mit keiner Plattform gearbeitet, du hast keine Kontoauszüge selbst im Blick behalten. Wer upmin gebucht hat, hat die komplette Mietverwaltung seiner Wohnungen an die Berliner Upmin Management GmbH übergeben und dafür einen festen Monatspreis bezahlt statt einer klassischen Verwalter-Provision. Direkter Wettbewerber war nicht objego oder Immoware24, sondern der lokale Hausverwalter um die Ecke.

Seit April 2025 wird die Gesellschaft abgewickelt. Wenn du heute nach einer Software suchst, mit der du deine Immobilien selbst verwaltest, führt der Weg deshalb an upmin vorbei. objego ist der naheliegende Ausgangspunkt: Der Basics-Tarif ist dauerhaft kostenlos, die Server stehen in den Niederlanden und damit in der EU, Bankanbindung und Nebenkostenabrechnung buchst du bei Bedarf als Module dazu. Willst du die Arbeit dagegen komplett abgeben, brauchst du einen Verwalter, der noch am Markt ist.

Der folgende Beitrag beschreibt das frühere Angebot. Anbieter-Angaben, Preise und technische Infrastruktur haben wir Ende Mai 2026 erhoben, das Bewertungsbild und den Zustand der Domain zuletzt am 18. September 2026 nachgeprüft. Wir lassen den Beitrag stehen, weil weiterhin Leute nach upmin suchen und dann wissen sollten, woran sie sind.

Was mit upmin passiert ist

Die Upmin Management GmbH befindet sich seit dem 9. April 2025 in Liquidation. Im Handelsregister (HRB 230101 B, Amtsgericht Charlottenburg) ist Frank Daniel Broer als Liquidator eingetragen, die letzte Bilanz betrifft das Geschäftsjahr 2024 und wurde im Mai 2026 eingereicht. Liquidation heißt: Die Gesellschaft wird abgewickelt, offene Verträge werden beendet, Neugeschäft findet nicht mehr statt.

Parallel dazu ist die Website zerfallen. Archivabrufe zeigen seit mindestens Januar 2026 nur noch die Standardseite eines nginx-Webservers, seit Juli 2026 antwortet unter der Adresse eine fremde Anwendung. Beim Abruf am 18. September 2026 lieferte upmin.de die Zeile „Hello from ml-camembert“, das TLS-Zertifikat passt nicht zum Hostnamen (der Browser zeigt also eine Sicherheitswarnung), die frühere Angebotsseite /lp-1 antwortet mit 404 und die robots.txt sperrt mit „Disallow: /“ die gesamte Domain für Suchmaschinen. Ein Angebot, ein Kontaktformular oder eine Telefonnummer findest du dort nicht mehr.

Nicht verwechseln: Neben der abgewickelten Upmin Management GmbH gibt es die eigenständige Upmin Group GmbH (HRB 230161), eine Holding, die etablierte Hausverwaltungen aufkauft. Ihre Website upmingroup.de war am 18. September 2026 normal erreichbar. Diese Firma ist nicht dasselbe Unternehmen wie der hier beschriebene Verwaltungs-Dienstleister, auch wenn der Name dieselbe Wurzel hat.

Wenn du upmin-Kunde warst oder bist und Fragen zu laufenden Unterlagen, Mietkonten oder Abrechnungen hast, ist der Liquidator die zuständige Stelle, nicht der frühere Kundenservice. Deine eigenen Unterlagen, also Mietverträge, Kontoauszüge und Mieter-Korrespondenz, solltest du in einem solchen Fall vollständig bei dir haben.

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Was upmin gekostet hat

upmin arbeitete mit drei klar bepreisten Paketen, die Kunden je nach Bedarf einzeln oder kombiniert buchen konnten. Die folgenden Zahlen stammen aus unserer Erhebung von Ende Mai 2026 und lassen sich seit dem Ausfall der Website nicht mehr nachprüfen. Anders als bei vielen klassischen Verwaltern und bei Matera standen die Preise damals direkt auf der Website, ohne vorheriges Demo-Gespräch.

Das Buchhaltungspaket begann bei 14,90 Euro pro Monat. Enthalten waren Hausgeld-, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung, Mieteingangskontrolle, Mahnwesen und die laufende Buchhaltung. Wer einen Steuerberater hatte und nur die operative Abrechnungs-Last loswerden wollte, war mit diesem Paket gut bedient.

Das Verwaltungspaket ab 22,90 Euro pro Monat war die Vollverwaltung. Hier kamen Mieterkommunikation, Instandhaltung, die Abwicklung von Reparaturen, das Schadensmanagement und die Koordination mit Versicherungen und Behörden dazu. Das war das Paket, für das die meisten Vermieter zu upmin gekommen sind.

Das Vermietungspaket kostete einmalig das 1,5-fache der Kaltmiete und umfasste die komplette Vermarktung einer freien Wohnung: Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Wohnungsübergabe. Im Markt lag das eher am unteren Ende, klassische Makler nehmen zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Zur Einordnung der laufenden Preise hilft der Markt-Benchmark: Der VDIV-Branchenreport 2026 sieht klassische Hausverwalter zwischen 19,75 und 32 Euro pro Einheit und Monat brutto. upmin lag damit für die Vollverwaltung im unteren Drittel, allerdings ohne den lokalen Ansprechpartner, den ein klassischer Verwalter mitliefert.

Ein Detail, das im Verwalter-Vergleich gerne untergeht, war die Vertragslaufzeit. Klassische Verwalterverträge laufen häufig zwei bis fünf Jahre und sind in der Zwischenzeit nicht ordentlich kündbar. upmin ließ seine Kunden monatlich raus. Wer nach drei Monaten unzufrieden war, konnte gehen, statt jahrelang gebunden zu sein.

Welche Leistungen upmin angeboten hat

Noch einmal zur Erinnerung, weil es im Vergleich oft schiefgelaufen ist: upmin war kein Software-Tool, sondern ein Service. Niemand hat sich in eine Plattform eingeloggt, um seine Wohnungen selbst zu verwalten. Die Aufgaben gingen an ein Team, das die Arbeit erledigt hat. Das verändert, wie die einzelnen Leistungs-Bausteine einzuordnen sind.

Vollverwaltungs-Paket

Das Verwaltungspaket war das Kern-Produkt. upmin übernahm für 22,90 Euro pro Monat und Wohnung die komplette Mietverwaltung: laufende Buchhaltung mit Mieteingangskontrolle und Mahnwesen, jährliche Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Reparaturen und Instandhaltungen. Fiel die Heizung aus oder kündigte ein Mieter eine Mietminderung an, lief die Bearbeitung über upmin. Einmal im Monat kam eine Aufstellung, um den Rest sollte sich der Eigentümer nicht kümmern müssen. So weit die Theorie, die für entspannte Standardfälle auch funktioniert hat.

Buchhaltungs-Paket

Das Buchhaltungspaket für 14,90 Euro pro Monat war der schlankere Einstieg. upmin machte hier nur die Zahlen-Seite: Hausgeld-, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung, Mieteingangskontrolle, Mahnwesen, Rechnungswesen. Mieterkommunikation, Reparaturen und Instandhaltung blieben beim Eigentümer. Für viele Vermieter mit zwei oder drei Wohnungen, die ihre Mieter schon lange kannten, war das der ehrlichere Schnitt.

Vermietungs-Paket

Das Vermietungspaket griff, wenn eine Wohnung leer stand. Für einmalig das 1,5-fache der Kaltmiete übernahm upmin Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Wohnungsübergabe. Im Vergleich zum klassischen Makler-Standard von zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer waren das je nach Miete schnell vierstellige Unterschiede pro Vermietung. Voraussetzung war, dass upmin in der jeweiligen Stadt genug Marktnähe und Besichtigungs-Kapazität hatte, was bei einem bundesweit arbeitenden Anbieter regional schwankte.

Was gefehlt hat

An mehreren Stellen war zu merken, dass upmin ein junges Unternehmen war. Es gab keine öffentlich beworbene Mieter-App für Schadensmeldungen oder Beleg-Einsicht, wie sie Casavi oder etg24 anbieten, keinen lokalen Ansprechpartner, den der Mieter persönlich kannte, und keinen DATEV-Export für den Steuerberater, dazu kein öffentliches Schnittstellen-Konzept. Geblieben ist ein Service, den ein Team aus Berlin per E-Mail und Telefon abgewickelt hat. Für den Privatvermieter mit zwei Wohnungen reichte das oft, für professionelle Strukturen wurde es eng.

Datenschutz und Sicherheit

Beim Datenschutz wurde es bei upmin dünn. Schon bei unserer Recherche Ende Mai 2026 zeigte die Hauptdomain upmin.de einen TLS-Konfigurationsfehler: Das ausgelieferte SSL-Zertifikat passte nicht zum Hostnamen. Bei einem Anbieter, der Konto- und Mieterdaten verarbeitet und auf Treuhand-Basis Mieten weiterleitet, war das kein Bagatell-Befund. Ein TLS-Fehler bedeutet in der Praxis, dass der Browser dem Besucher eine Sicherheits-Warnung anzeigt und die Identität der Seite nicht eindeutig nachweisbar ist.

Repariert wurde der Fehler nie. Am 18. September 2026 scheitert die Zertifikatsprüfung weiterhin, inzwischen antwortet unter der Adresse eine fremde Anwendung. Was im Mai noch nach einer Konfigurations-Panne aussah, war rückblickend der Anfang des Abbaus.

Öffentlich nicht dokumentiert waren außerdem der AV-Vertrag nach Artikel 28 DSGVO, die eingesetzten Subdienstleister und der Hosting-Standort. upmin war eine deutsche GmbH mit Sitz in Berlin und unterlag damit deutschem Recht und der DSGVO. Wer heute einen Verwaltungs-Dienstleister auswählt, sollte sich vor Vertragsabschluss trotzdem aktiv drei Dokumente geben lassen: einen AV-Vertrag, eine Aufstellung der Subdienstleister mit Hosting-Standort und eine Aussage zur Mietkonten-Verwaltung, also ob der Mieter direkt auf das eigene Konto zahlt oder ob der Dienstleister als Zahlstelle dazwischen geschaltet ist. Gerade der letzte Punkt entscheidet, wie schnell man im Konfliktfall an das eigene Geld kommt. Der Fall upmin zeigt, warum diese Frage nicht akademisch ist.

Für wen upmin gedacht war

Die typischen upmin-Nutzer waren keine professionellen Verwalter, sondern Berufstätige, die ihre eine Eigentumswohnung in Berlin und das Apartment der Eltern in München gemeinsam verwalten lassen wollten, ohne sich um zwei lokale Hausverwaltungen kümmern zu müssen. Genau dafür war das Modell gebaut. Wer komplexere Strukturen, gewerbliche Anteile oder eine Handvoll Problemmieter im Portfolio hatte, war beim klassischen Verwalter mit lokaler Präsenz besser aufgehoben.

Das Angebot passte zu Eigentümern mit ein bis drei Wohnungen, die einen transparenten Festpreis statt einer Verwalter-Provision suchten, keinen mehrjährigen Vertrag eingehen wollten und deren Wohnungen über Deutschland verteilt lagen. Es passte nicht zu Eigentümern, die einen festen Ansprechpartner vor Ort brauchten, eine WEG verwalten lassen wollten, einen Räumungsfall zu bewältigen hatten, einen DATEV-Export für den Steuerberater erwarteten oder eigentlich eine Software für die Selbstverwaltung suchten. Für die letzte Gruppe war upmin schon vor der Liquidation das falsche Produkt, und die Trustpilot-Kritik traf ausgerechnet die Punkte, an denen ein Service-Anbieter sich beweisen muss.

Was Nutzer über upmin berichtet haben

upmin steht auf Trustpilot am 18.09.2026 bei 2,1 von 5 Sternen aus 31 Bewertungen, Einstufung „Mangelhaft“. Das Profil ist trotz Liquidation weiterhin erreichbar. Statistisch ist die Basis dünn, in der Verteilung aber eindeutig: 81 Prozent der Bewertungen vergeben einen Stern, 13 Prozent fünf, dazwischen liegt so gut wie nichts. Die positiven Stimmen kamen fast ausschließlich aus dem Bereich, für den das Modell strukturell aufging: Privatvermieter mit ein bis zwei Wohnungen, die das Buchhaltungs- oder Verwaltungspaket gebucht hatten und auf einen entspannten Mieter-Mix trafen. Gelobt wurden die Entlastung gegenüber dem alten lokalen Verwalter, die Festpreis-Transparenz und ein freundlicher Erstkontakt im Onboarding.

Die kritischen Stimmen erzählen eine andere Geschichte. Häufige Beschwerden drehten sich um Berater-Fluktuation, also dass der Ansprechpartner mehrmals pro Jahr wechselte und der Neue den Vorgang nicht kannte. Dazu kamen Berichte über lange Antwortzeiten per E-Mail und telefonische Nicht-Erreichbarkeit der 0800-Nummer. In mehreren Fällen wurde zudem von Problemen mit der Mieteingangs-Weiterleitung berichtet. Wenn ein Mieter zahlt, der Eigentümer das Geld aber Wochen später noch nicht auf seinem Konto sieht, ist das ein Befund, der ausgerechnet einen Treuhand-Dienstleister hart trifft.

Ein Teil dieser Kritik war Wachstums-Schmerz eines jungen Unternehmens. upmin wurde 2021 gegründet und war mit Scout24 als Investor und einer parallelen Holding, die etablierte Hausverwaltungen aufkaufte, klar im Wachstums-Modus. Im Service-Geschäft heißt schnelles Wachstum meistens auch mehr Personalwechsel und mehr Prozess-Brüche. Die Frage, ob sich das in 12 bis 24 Monaten beruhigt, hat sich mit der Liquidation erledigt.

Alternativen zu upmin

upmin stand im Service-Modell zwischen klassischem Verwalter und Self-Service-Software. Je nach Verwaltungs-Realität ist heute eine andere Lösung die richtige. Die wichtigste Frage zuerst: Willst du selbst verwalten oder willst du die Arbeit abgeben? Daran entscheidet sich, wohin du schauen musst.

objego, die naheliegende Wahl, wenn du eine Software statt eines Dienstleisters suchst: Das war schon zu upmin-Zeiten die häufigste Fehl-Erwartung. Wer sich in eine Plattform einloggen, Belege selbst hochladen, Nebenkosten selbst abrechnen und Konten selbst im Blick behalten will, ist bei objego strukturell richtig. Der Basics-Tarif bleibt dauerhaft kostenlos, Bankanbindung und Nebenkostenabrechnung kosten als Module extra, und die Server stehen in den Niederlanden.

Der Anbieter-Vergleich, wenn du breiter schauen willst: Dort stehen alle Programme nebeneinander, die wir geprüft haben, mit Preisen, Funktionsumfang und Zielgruppe. Das ist der schnellste Weg von einem eingestellten Anbieter zu einem aktiven.

Lokaler Hausverwalter, besser für komplexe Fälle mit persönlichem Anspruch: Wenn du regelmäßigen persönlichen Kontakt erwartest, deine Wohnung in einer schwierigen Lage liegt oder du im Konfliktfall jemanden vor Ort brauchst, ist der klassische Verwalter trotz höherer Kosten die ehrlichere Wahl. Der VDIV-Benchmark von 19,75 bis 32 Euro pro Einheit und Monat ist hier der faire Vergleichswert.

Matera, besser für WEG-Selbstverwaltung mit aktivem Beirat: Matera ist keine Vollverwaltung nach upmin-Muster, sondern eine Plattform für Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihren externen Verwalter abschaffen wollen. Wenn ihr in einer WEG mit 5 bis 30 Einheiten und mindestens einem engagierten Eigentümer seid, ist Matera das passendere Modell.

immocloud, eine weitere Software-Option mit Mieterportal: Wenn du selbst verwalten willst und zusätzlich ein Mieterportal sowie automatischen Bankabgleich brauchst, ist immocloud die Alternative zu objego. Auch hier behältst du die Kontrolle und sparst die laufenden Service-Gebühren eines Dienstleisters.

Häufig gestellte Fragen zu upmin

Quellen und Transparenz

Dieser Beitrag stützt sich auf öffentlich verfügbare Anbieter-Angaben, eine Sichtung der damaligen Preis- und Funktionsangaben, Handelsregister-Daten und die Auswertung externer Bewertungsportale. Basisstand der Anbieter-Angaben (Preise, Pakete, Leistungen): 28. Mai 2026, seit dem Ausfall der Website nicht mehr nachprüfbar. Unternehmensstatus, Domain-Zustand und Bewertungen zuletzt geprüft am 18. September 2026.

• Handelsregister-Daten zur Upmin Management GmbH (Liquidation seit 09.04.2025, HRB 230101 B, Amtsgericht Charlottenburg), geprüft 31.07.2026: northdata.com
• Zustand der früheren Anbieter-Domain (fremde Anwendung, TLS-Fehler, robots.txt mit „Disallow: /“, /lp-1 mit 404), eigener Abruf am 18.09.2026: upmin.de
• Schwester-Holding Upmin Group GmbH, am 18.09.2026 erreichbar: upmingroup.de
• Trustpilot-Bewertungen upmin (2,1 von 5 bei 31 Bewertungen, abgerufen 18.09.2026): de.trustpilot.com/review/upmin.de
• VDIV-Branchenreport 2026 zu Hausverwalter-Honoraren als Markt-Benchmark: vdiv.de

Transparenz-Hinweis: Auf dieser Seite steht kein Partner-Link zu upmin mehr; der frühere Anbieter-Link wurde auf unseren Anbieter-Vergleich umgeleitet. Andere Anbieter-Links auf hausverwaltungschecker.de sind teilweise Tracking-Links, über die wir bei Vertragsabschluss gegebenenfalls eine Provision erhalten. Unsere Bewertung ist davon unabhängig. Wie wir Scores ermitteln, steht in der Bewertungsmethodik.