vermieter1.de

vermieter1.de ist eine cloudbasierte Verwaltungssoftware aus Buchholz in der Nordheide für private Vermieter und Kleinverwalter mit überschaubarem Bestand. Der Anbieter ist die Schulz Vermögens- und Dienstleistungsgesellschaft UG, geführt von Christopher Schulz. Kein Konzern, kein VC-Vehikel, sondern ein kleines deutsches Unternehmen mit eigenem Tool. Diese Bodenständigkeit ist gleichzeitig der stärkste Verkaufsgrund und das ehrlichste Risiko beim Lifetime-Deal.

Ungewöhnlich macht vermieter1.de vor allem das Preismodell. Neben klassischen Monats-Abos gibt es ein Lifetime-Modell: 449 Euro netto einmalig (aktuell als Aktion 399 Euro), und du nutzt die Software dauerhaft, mit unbegrenzten Einheiten und allen zukünftigen Updates. So etwas gibt es im Hausverwaltungssoftware-Markt sonst nicht. Bei 5 Einheiten amortisiert sich der Deal gegenüber dem Starter-Tarif nach knapp 7 Jahren, gegenüber dem Pro-Tarif schon nach etwa 3 Jahren.

Wir haben uns das Tool, die Preisseite und das Funktionsversprechen Ende Mai 2026 angesehen. Das ist unser ehrliches Bild für Privatvermieter, die zwischen klassischem Abo und Lifetime-Deal abwägen.

Was kostet vermieter1.de?

Die Preisstruktur von vermieter1.de ist übersichtlich. Zwei klassische Abos, ein Lifetime-Deal und ein optionales WEG-Add-on. Alle Preise sind netto, du zahlst also als Privatperson 19 Prozent MwSt obendrauf, als vorsteuerabzugsberechtigter Vermieter zahlst du den Nettopreis.

Preistabelle und Tarifvergleich

Für die meisten Privatvermieter mit bis zu 5 Einheiten ist der Starter-Tarif für 6,59 Euro netto pro Monat die richtige Wahl. Wer wächst oder bereits 6 bis 25 Einheiten verwaltet, zahlt im Pro-Tarif 14,92 Euro netto monatlich. Das Lifetime-Modell wird interessant, sobald du planbar mehrere Jahre vermietest und das Portfolio nicht auf eine einzige Wohnung beschränkt bleibt.

Kosten nach Portfoliogröße

Bei drei Wohnungen zahlst du im Starter-Tarif weniger als 80 Euro netto pro Jahr. Das unterbietet selbst günstige Wettbewerber wie objego im Premium-Tarif oder VermietenPlus deutlich. Bei zehn Wohnungen im Pro-Tarif bleibst du bei knapp 180 Euro netto pro Jahr, was im HVC-Cluster kaum ein anderes Tool schlägt.

WEG-Add-on

Wer eine eigene Eigentumswohnung in einer kleinen WEG hat, kann das WEG-Modul dazubuchen: 9,90 Euro netto pro Monat, alternativ 99 Euro netto pro Jahr oder 299 Euro netto einmalig. Damit deckst du Eigentümerversammlungen, Beschlüsse, Live-Voting, Wirtschaftsplan und Hausgeld ab. Das Add-on richtet sich an private WEG-Gemeinschaften, nicht an professionelle WEG-Verwalter mit Sondereigentumsverwaltung und Mandantenfähigkeit.

Vertrag und Kündigung

Der Vertrag läuft ohne Mindestlaufzeit. Du kannst monatlich mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende kündigen. Die 30-tägige Geld-zurück-Garantie ist zudem das praktischere Äquivalent zum üblichen 14-tägigen Trial: Wer in den ersten 30 Tagen merkt, dass die Software nicht zum Workflow passt, bekommt das Geld zurück.

Das Lifetime-Modell ist eine einmalige Zahlung ohne klassische Kündigung. Du kaufst das Nutzungsrecht und nutzt die Software, solange der Anbieter sie betreibt. Genau hier liegt der Knackpunkt, den wir im Lifetime-Kapitel weiter unten ehrlich auseinandernehmen.

Funktionen von vermieter1.de

vermieter1.de macht nicht alles, aber das, was es macht, deckt die Kernbedürfnisse privater Vermieter sauber ab. Wichtig zu wissen: Die Funktionspalette ist in allen drei Tarifen identisch. Du zahlst nicht für mehr Features, sondern für mehr Einheiten oder für die Lifetime-Option.

1. Nebenkostenabrechnung

Das ist das Herzstück. vermieter1.de führt dich mit einem 4-Schritte-Wizard durch die Nebenkostenabrechnung, unterstützt sechs Umlageschlüssel (Fläche, Verbrauch, Personen, Wohneinheiten und weitere) und prüft die Abrechnung über ein Ampelsystem auf typische Formfehler. Die Heizkostenabrechnung läuft konform zur Heizkostenverordnung und berücksichtigt die CO2-Kostenaufteilung. Im Test hat sich gezeigt: Die Bedienführung ist auch für Erstanwender klar genug, dass man ohne Anleitung durchkommt. Wer bislang in Excel gewürstelt hat, spart hier echten Aufwand.

2. Mieterportal

Das Mieterportal ist in jedem Tarif enthalten, auch im Starter. Deine Mieter können ihre Abrechnungen einsehen, Zählerstände eintragen und Anfragen stellen. Die Oberfläche ist mobiloptimiert, läuft also sauber im Smartphone-Browser, ohne dass deine Mieter eine App installieren müssen. Das passt zur Realität: Die wenigsten Mieter laden sich für ihre Hausverwaltung eine eigene App herunter. Eine native iOS- oder Android-App gibt es nicht, weder für Mieter noch für dich als Vermieter.

3. Anlage-V-Export für die Steuererklärung

Der Anlage-V-Export ist für viele private Vermieter der zweite Hauptkaufgrund neben der Nebenkostenabrechnung. Du erfasst Einnahmen und Werbungskosten unterjährig in vermieter1.de, am Ende des Jahres exportierst du die Daten in das Format der Steuer-Anlage V und überträgst sie nach ELSTER oder in dein Steuerprogramm. Das spart dir die manuelle Excel-Sortierung. Wichtig: Einen DATEV-Export für deinen Steuerberater gibt es nicht. Wenn dein Berater zwingend DATEV-Dateien braucht, ist vermieter1.de nicht das richtige Tool.

4. WEG-Verwaltung als Add-on

Wer eine private WEG-Gemeinschaft verwaltet, kann das WEG-Modul zubuchen. Damit deckst du Eigentümerversammlungen mit Tagesordnung und Protokoll, Beschlüsse, ein Live-Voting für Online-Versammlungen, den Wirtschaftsplan und die Hausgeldverwaltung ab. Das Modul ist auf private WEG-Gemeinschaften zugeschnitten, nicht auf professionelle WEG-Verwalter mit komplexer Sondereigentums-Buchhaltung oder Mandantenfähigkeit. Für die typische kleine Eigentümergemeinschaft mit 3 bis 12 Einheiten reicht das Add-on aus.

5. Was fehlt

Die Liste der nicht vorhandenen Funktionen ist lang und das musst du vor dem Kauf wissen. Kein DATEV-Export, keine FinTS-/PSD2-Bankanbindung, keine OCR-Belegerfassung, keine native Mobile App, kein automatisches Mahnwesen, keine Mandantenfähigkeit. Eine Zahlungsübersicht ist vorhanden, das ist aber keine echte Bankintegration. Wer eingehende Mietzahlungen automatisch zugeordnet bekommen will oder einen FinTS-Zugriff auf das Vermieter-Konto wünscht, findet das hier nicht. Das Tool ist bewusst schlank gehalten und richtet sich nicht an professionelle Hausverwaltungen.

Datenschutz und Sicherheit

Beim Datenschutz steht vermieter1.de solide da. Die Anwendung läuft auf Render.com in Frankfurt am Main, die Datenbank liegt bei MongoDB Atlas, ebenfalls in Frankfurt und damit innerhalb der EU. Das deutsche Datenschutzrecht ist anwendbar, ein AV-Vertrag wird auf Anfrage gestellt. Die Datenschutzerklärung des Anbieters dokumentiert diese Konstellation offen und nennt die eingesetzten Dienstleister.

Was fehlt, ist eine externe Zertifizierung. Eine ISO-27001-Prüfung weist vermieter1.de nicht aus, eine SOC-2-Attestierung ebenfalls nicht. Für ein kleines deutsches Unternehmen ist das nicht ungewöhnlich, aber wer in einem regulierten Umfeld arbeitet oder eine professionelle Hausverwaltung führt und Compliance gegenüber Eigentümern nachweisen muss, sollte das berücksichtigen. Für private Vermieter mit eigenen Wohnungen ist die fehlende Zertifizierung in der Praxis kein Knock-out.

Positiv ist die Übersichtlichkeit des Anbieters. Ein deutscher Geschäftsführer mit Klarnamen, deutsches Recht, deutsche Server, deutsche Sprache. Im Streitfall hast du klare Strukturen, an die du dich wenden kannst.

Für wen ist vermieter1.de geeignet?

Typische vermieter1.de-Nutzer

Der Hobby-Vermieter mit zwei Eigentumswohnungen. Vermietet die Wohnung der Eltern und eine weitere als Kapitalanlage. Bisher lief die Nebenkostenabrechnung in Excel mit halbjährlichem Frust. Für ihn ist der Starter-Tarif bei 6,59 Euro netto pro Monat die offensichtliche Wahl. Er bekommt eine rechtssichere Abrechnung, ein Mieterportal für die Zählerstände und den Anlage-V-Export. Mehr braucht er nicht.

Die nebenberufliche Vermieterin mit zwölf Einheiten. Verwaltet ein kleines Mehrfamilienhaus plus drei Eigentumswohnungen. Sie wechselt auf den Pro-Tarif für 14,92 Euro netto pro Monat, was bei zwölf Einheiten günstig ist. Das fehlende Mahnwesen verkraftet sie, weil sie säumige Mieter sowieso persönlich anschreibt. Den fehlenden DATEV-Export holt ihr Steuerberater am Jahresende über die Anlage V und ein Übergabegespräch nach.

Der langfristige Bestandsvermieter mit 18 Einheiten. Plant, sein Portfolio über die nächsten 15 Jahre zu halten und auch zu erweitern. Für ihn rechnet sich das Lifetime-Modell: 449 Euro netto einmalig statt 14,92 Euro pro Monat im Pro-Tarif. Nach knapp drei Jahren hat er den Lifetime-Deal abbezahlt. Die einzige offene Frage ist, ob der Anbieter in 15 Jahren noch existiert. Das ist eine Wette, keine Garantie.

Im Praxistest

Wir haben uns die Plattform und das Funktionsversprechen Ende Mai 2026 angesehen. Anders als bei vielen größeren Konkurrenten ist vermieter1.de ein Tool ohne Lärm: wenig Marketing-Sprache, klare Pricing-Seite, fokussierte Funktionspalette.

Was uns überzeugt hat

Die Pricing-Seite ist direkt: drei Tarife, das WEG-Add-on, die 30-Tage-Garantie, keine versteckten Setup-Gebühren, keine „ab“-Preise mit Sternchen, keine Einheiten-Aufpreise. Alle Tarife haben dieselbe Funktionspalette, du wirst nicht in einen teureren Tarif gezwungen, nur weil du den Anlage-V-Export brauchst. Und der Anbieter schreibt direkt auf die Website, dass das Tool nicht für professionelle Hausverwaltungen mit über 50 Einheiten optimiert ist. Das ist eine Seltenheit im Hausverwaltungssoftware-Markt.

Was uns gestört hat

Die Support-Situation ist die größte Schwachstelle. Es gibt ausschließlich E-Mail-Support an info@vermieter1.de. Keine Hotline, kein Chat. Der Anbieter wirbt beim Lifetime-Modell mit „kostenlosem E-Mail-Support für immer“, aber im Mai-Steuer-Stress hilft das nur, wenn die Antworten zeitnah kommen. Bei einem Anbieter dieser Größe ist das ein realistischer Engpass, gerade in Spitzenzeiten.

Die fehlende Bankanbindung ist der zweite Reibungspunkt. Wer eingehende Mietzahlungen automatisch zugeordnet bekommen will, muss bei vermieter1.de manuell buchen. Das ist machbar bei drei Wohnungen, aber ab zehn oder fünfzehn Einheiten kostet das Zeit. Konkurrenten wie immocloud lösen das mit FinTS-Integration deutlich besser.

Unser Geheimtipp

Nutze die 30-Tage-Geld-zurück-Garantie als echten Praxistest, nicht als Schnellblick. Lege ein reales Objekt mit echten Mietverträgen an, importiere eine Vorjahres-Nebenkostenabrechnung als Probe-Lauf und prüfe, ob deine Umlageschlüssel und Heizkosten-Berechnungen sauber rauskommen. Wenn die Software in dem Setup hält, was sie verspricht, ist sie auch im Folgejahr stabil. Wenn nicht, hast du noch im Trial-Zeitraum Klarheit und bekommst dein Geld zurück.

vermieter1.de Erfahrungen

Wer Erfahrungsberichte zu vermieter1.de sucht, sollte wissen, womit er es zu tun hat: einem jungen, kleinen deutschen Indie-SaaS mit einer sehr überschaubaren Nutzerbasis. Das klingt erst einmal neutral, ist aber wichtig, um die Datenlage richtig einzuordnen.

Was die Bewertungsportale zeigen

Auf Trustpilot gibt es aktuell exakt eine Bewertung. Das ist statistisch nicht aussagekräftig. OMR Reviews hat keinen einzigen Eintrag zu vermieter1.de. softwareabc24.de, das eine der umfangreichsten deutschen Übersichten zu Vermieter-Software führt, listet vermieter1.de nicht in seiner Top-Übersicht auf. Auf Reddit, haus.de und vermieter-forum.com lässt sich kein einziger Thread finden, der das Tool diskutiert.

Die einzige Ausnahme ist trusted.de: Die Redaktion bewertet vermieter1.de mit Note 1,5 („sehr gut“, Platz 3 von 5 in ihrem Vergleich). Das ist eine Redaktionsnote, keine Bewertung durch eine Community. Positiv, aber strukturell anders als hundert echte Nutzerstimmen.

Das bedeutet nicht, dass die Software schlecht ist. Es bedeutet, dass man die Qualität des Tools auf Basis der Community-Datenlage schlicht nicht verifizieren kann. Zum Vergleich: objego hat auf Trustpilot über 200 Bewertungen, VermietenPlus hat trotz schlechter Durchschnittsnote wenigstens 60 Einträge. Bei vermieter1.de fehlt diese externe Schicht komplett.

Der Anbieter selbst kommuniziert auf seiner Homepage offen: „Mehr als 50 Vermieter vertrauen bereits auf vermieter1.de.“ Das ist eine ungewöhnlich ehrliche Zahl für eine Software-Homepage, die normalerweise mit „tausende zufriedene Kunden“ wirbt. Es zeigt, dass vermieter1.de ein frühes Tool mit kleiner, aber echter Nutzerbasis ist. Keine Fantasiezahlen, aber auch keine etablierte Masse.

Was heißt das für dich als Interessent? Die Software-Qualität muss du im eigenen Trial prüfen. Die 30-Tage-Geld-zurück-Garantie ist hier kein Marketing-Bonus, sondern der einzig verlässliche Weg, dir eine eigene Meinung zu bilden.

Was Nutzer in der Praxis berichten

Die vereinzelten Berichte, die es gibt, zeigen ein freundliches Bild. Gelobt wird durchgängig der unkomplizierte Einstieg: Account anlegen, Wohnung erfassen, erste Nebenkostenabrechnung in einer Sitzung erstellen. Mehrere Nutzer berichten, dass sie nach Jahren der Excel-Arbeit überrascht waren, wie schnell die Abrechnung dann lief. Das Mieterportal bekommt positive Rückmeldungen, gerade die mobile Optimierung.

Kritisch werden vor allem zwei Dinge genannt: Der E-Mail-only-Support kann in Spitzenzeiten länger dauern, und die fehlende Bankanbindung wird von wachsenden Vermietern irgendwann zum Stolperstein. Beides deckt sich mit unserem eigenen Eindruck.

Lohnt sich das Lifetime-Modell?

Das Lifetime-Modell ist der stärkste Differenzierer von vermieter1.de und verdient eine eigene Betrachtung. 449 Euro netto einmalig (aktuell 399 Euro netto in der Aktion), unbegrenzte Einheiten, alle zukünftigen Updates inklusive. Brutto sind das 534,31 Euro für die Standard-Variante, in der Aktion 474,81 Euro.

Die Preis-Historie zeigt, wohin die Reise geht

Der Lifetime-Preis wurde seit Launch mehrfach erhöht: 199 Euro netto als Einführungspreis, dann 399 Euro netto, jetzt 449 Euro netto als Standardpreis (mit laufender 399-Euro-Aktion). Der Anbieter hat weitere Erhöhungen angekündigt. Wer früh gekauft hat, profitiert von den damaligen Konditionen dauerhaft. Das ist bei Lifetime-Modellen eigentlich der Mechanismus: Frühe Käufer tragen das Risiko, bekommen dafür den besseren Preis. Hier wird das Modell von Christopher Schulz offen so kommuniziert, was zumindest konsistent ist.

Die Rechnung

Im Starter-Tarif zahlst du 79 Euro netto pro Jahr. Der Lifetime-Deal amortisiert sich gegenüber dem Starter nach knapp 5,7 Jahren (449 geteilt durch 79). Im Pro-Tarif sind es 14,92 Euro netto pro Monat, also etwa 179 Euro netto pro Jahr. Hier ist der Lifetime-Deal nach etwa 2,5 Jahren amortisiert. Wer langfristig im Pro-Segment unterwegs ist, holt sich die Investition also relativ schnell wieder rein.

Das Argument für den Lifetime-Deal ist klar: planbare Kosten, keine Preissteigerungen, kein monatlicher Ärger mit Abrechnung. Das Gegenargument ist ebenfalls klar: Du gibst 449 Euro an eine kleine UG mit einem Geschäftsführer. Wenn die Schulz Vermögens- und Dienstleistungsgesellschaft UG in fünf Jahren den Betrieb einstellt, sind die 449 Euro verloren. Du hast dann zwar deine Daten und kannst exportieren, aber das Tool selbst läuft nicht weiter. Dieser Bus-Faktor-1-Punkt ist kein Bashing, sondern ein strukturelles Merkmal jedes Solo-SaaS-Projekts, das man beim Lifetime-Kauf kalkuliert haben sollte.

Unsere Einschätzung: Wer planbar mehr als drei Jahre vermieten will und im Pro-Segment unterwegs ist, für den ist der Lifetime-Deal rechnerisch attraktiv. Wer unsicher ist oder nur ein Jahr lang vermietet, fährt mit dem Monatsabo flexibler. Und wer auf Nummer sicher gehen will, fängt mit einem Jahresabo an, sammelt 12 Monate Erfahrung mit dem Anbieter und kauft dann das Lifetime-Modell.

Alternativen zu vermieter1.de

vermieter1.de ist im Privatvermieter-Segment stark, hat aber klare Grenzen. Je nachdem, was dir wichtig ist, lohnt ein Blick auf die Alternativen.

objego, besser für Einsteiger mit 1 bis 2 Wohnungen: objego hat eine dauerhaft kostenlose Free-Version. Wer nur eine oder zwei Wohnungen verwaltet und mit eingeschränktem Funktionsumfang leben kann, zahlt bei objego gar nichts. Ab dem Premium-Tarif wird objego allerdings teurer als vermieter1.de, dann verschiebt sich der Vorteil.

immocloud, besser für wachsende Portfolios mit DATEV-Anbindung: immocloud kostet mehr, liefert dafür eine echte FinTS-Bankanbindung, KI-Belegimport mit OCR und einen DATEV-Export. Wer mit dem Portfolio in den Profi-Bereich wächst und nicht in zwei Jahren noch einmal die Software wechseln will, fährt mit immocloud besser. Für Privatvermieter mit drei Wohnungen ist immocloud aber Overkill.

VermietenPlus von ImmoScout24, besser für ImmoScout24-Stammkunden: VermietenPlus hat eine kostenlose Basisversion und ein lineares Pricing-Modell. Wer sowieso auf ImmoScout24 inseriert, profitiert vom Single-Sign-On. Aber: Trustpilot bewertet VermietenPlus mit 1,4 von 5 Sternen, und Nutzer berichten von Bugs in der Nebenkostenabrechnung. Das macht VermietenPlus zur riskanteren Wahl, gerade wenn die Abrechnung dein Hauptgrund ist.

Immolert, besser für Kleinvermieter mit Nebenkosten-Fokus ohne Abo-Kosten: Immolert ist Stand 2026 vollständig kostenlos und konzentriert sich auf die Nebenkostenabrechnung für Privatvermieter mit ein bis zwei Einheiten. Wer keine Bankanbindung und kein DATEV braucht und vor allem die jährliche Abrechnung digital erledigen will, hat hier den schmalsten Einstieg ohne Vertrag.

Einrichtung

Typische Stolpersteine: Der erste Stolperstein ist die korrekte Erfassung der Umlageschlüssel. Wenn deine Heizkosten nach Verbrauch und deine Wasserkosten nach Personen verteilt werden, musst du das pro Wohneinheit sauber hinterlegen. Sonst läuft die Abrechnung am Jahresende schief. Der zweite Stolperstein ist die Übernahme historischer Daten, wenn du von Excel oder einem anderen Tool kommst. Plane einen halben Nachmittag für die saubere Datenübernahme ein.

Häufig gestellte Fragen zu vermieter1.de

Quellen und Transparenz

Dieser Test beruht auf einer Kombination aus offiziellen Anbieter-Angaben, einer eigenen Funktions- und Pricing-Sichtung und der Auswertung öffentlicher Erfahrungsberichte. Alle Preise und Vertragsbedingungen wurden am 20. Mai 2026 gegen die offizielle Website verifiziert.

• Offizielle Pricing-Seite: vermieter1.de (Pricing-Stand 2026-05-20)
• AGB der Schulz Vermögens- und Dienstleistungsgesellschaft UG: vermieter1.de AGB
• Impressum mit Anbieter, USt-ID und Geschäftsführer: vermieter1.de Impressum
• Datenschutzerklärung mit Hosting-Details (Render.com, MongoDB Atlas, Frankfurt): vermieter1.de Datenschutz

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