Immoware24

Immoware24 ist eine Cloud-Software für professionelle Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Mietverwalter mit Sondereigentum. Hinter dem Produkt steht die Immoware24 GmbH mit Sitz in Halle an der Saale, geführt von Ronny Selzer. Das Unternehmen wurde 2013 gegründet und meldet inzwischen über 4.000 Hausverwaltungs-Kunden, rund 1,8 Millionen Verwaltungseinheiten und 13.000 tägliche Anwender. Damit ist Immoware24 eine der etablierten Profi-Cloud-Lösungen im deutschen Markt.

Wichtig vorab für Privatvermieter und kleine Selbstverwalter: Immoware24 ist nicht für dich. Das Tool ist auf Profi-Verwalter ausgelegt, die mehrere Mandanten parallel betreuen, WEG-Beschlüsse korrekt protokollieren und BGH-konforme Hausgeldabrechnungen erzeugen müssen. Preise gibt es nur auf Anfrage, der Vertrag läuft mindestens zwölf Monate, und die Funktionsbreite richtet sich an Verwaltungsbestände ab ungefähr 30 Einheiten aufwärts. Wenn du drei Wohnungen verwaltest, lies stattdessen unseren Test zu immocloud oder objego.

Wir haben uns angesehen, wie Immoware24 die Hausgeldabrechnung löst, was die Mandantenfähigkeit im Alltag bringt, wie der Vertrieb mit dem Preismodell umgeht und wie sich das Tool gegen Haufe PowerHaus, Domus und immocloud schlägt. Stand dieser Analyse ist der 28. Mai 2026, alle infrastrukturellen und vertraglichen Eckdaten sind gegen die offizielle Anbieter-Seite und die AGB gegengeprüft.

Was kostet Immoware24?

Immoware24 vertreibt die Software ausschließlich über individuelles Angebot. Auf der öffentlichen Tarife-Seite findest du keine konkreten Preise pro Einheit oder pro Nutzer, keine Tarif-Tabelle und keine Listenpreise. Stattdessen verweist der Anbieter auf eine persönliche Anfrage und stellt seine Lizenz-Kalkulation auf drei Parameter ab: Anzahl der Verwaltungseinheiten, Anzahl der Nutzer und gebuchte Module. Das ist im Profi-Segment branchenüblich, für die erste Auswahl im Vergleich aber lästig.

So wird der Preis kalkuliert

Laut Anbieter-Eigenangabe setzen sich die monatlichen Kosten aus drei Blöcken zusammen. Erstens die Anzahl der Verwaltungseinheiten in deinem Bestand, also Wohnungen, Stellplätze, Gewerbeeinheiten und WEG-Einheiten zusammengerechnet. Zweitens die Anzahl der Nutzer, die parallel mit Immoware24 arbeiten sollen, das sind in einer typischen Hausverwaltung Mitarbeitende für Buchhaltung, Mietverwaltung und WEG-Verwaltung. Drittens die gebuchten Module, etwa Online-Eigentümerversammlung, digitale Unterschrift oder die Panakeia-KI-Funktionen.

Daraus ergibt sich ein monatlicher Lizenzpreis, der individuell zugeschnitten wird. Bei einer professionellen Hausverwaltung mit 200 Einheiten und drei Nutzern liegt das im Profi-Segment branchenüblich im niedrigen vierstelligen Bereich pro Jahr. Verbindlich wird das aber erst im Sales-Gespräch, eine seriöse Pi-mal-Daumen-Rechnung kannst du ohne Anfrage nicht aufstellen.

Was du im Sales-Gespräch erfragen solltest

Wer ein Demo-Gespräch mit Immoware24 führt, sollte mit einer klaren Liste reingehen. Die folgenden Punkte gehören auf den Tisch, bevor du eine Unterschrift in Betracht ziehst.

• Lizenzpreis pro Monat für deinen aktuellen Bestand, aufgeschlüsselt nach Verwaltungseinheiten und Nutzer-Lizenzen.
• Welche Module sind im Standard-Tarif enthalten, welche kosten extra. Insbesondere Online-ETV, digitale Unterschrift und Panakeia-KI-Belegimport.
• Setup- oder Onboarding-Pauschalen, Migrationsaufwand für deine Bestandsdaten, Schulungs-Kosten.
• Preisanpassungsklauseln in der Vertragslaufzeit, insbesondere bei automatischer Verlängerung.
• Konditionen, wenn dein Bestand während der Laufzeit wächst oder schrumpft, also was passiert mit dem Preis bei 30 Prozent mehr oder weniger Einheiten.
• Konditionen für DATEV-Export und EBICS-Banking, falls die als Add-on geführt werden.
• Konkreter Ablauf für den 30-Tage-Test und welche Daten du in dieser Phase produktiv anlegen darfst.

Mit dieser Liste machst du das Gespräch nutzbar. Ohne Liste lieferst du dem Vertrieb die Steuerung des Termins, was selten zu deinem Vorteil ausgeht.

Vertrag und Kündigung

Die AGB von Immoware24 sind eindeutig. Die Mindestlaufzeit beträgt zwölf Monate, und der Vertrag verlängert sich automatisch um weitere zwölf Monate, wenn du nicht fristgerecht kündigst. Die Kündigungsfrist liegt bei zwei Monaten vor Vertragsende, konkret musst du spätestens am dritten Werktag des vorvorletzten Monats vor Laufzeitende kündigen. Wer den Termin verpasst, hängt für das nächste Jahr drin.

Vor dem Vertragsabschluss kannst du Immoware24 dreißig Tage kostenlos testen. Der Test endet automatisch, du musst nicht aktiv kündigen, und es entstehen keine Kosten. Das ist eine faire Phase, in der du eine Eigentümerversammlung durchspielen, eine BGH-konforme Hausgeldabrechnung erzeugen und die Bankanbindung in deiner Sandbox aufsetzen kannst. Nutze die dreißig Tage realistisch, nicht nur für einen kurzen Klick durchs Demo.

Preisintransparenz als Trade-off

Die Preise auf Anfrage sind der Hauptkritikpunkt an Immoware24 im Vergleich zu Cloud-Wettbewerbern wie immocloud oder objego, die ihre Tarife öffentlich listen. Das individuelle Modell hat Vorteile: Du zahlst nicht den hochskalierten Tarif für Funktionen, die du nicht brauchst, sondern bekommst eine auf deinen Bestand zugeschnittene Lizenz. Bei einer komplexen Verwaltungsstruktur mit mehreren Mandanten und unterschiedlichen Sondereigentums-Konstellationen kann das fair und sinnvoll sein.

Der Nachteil ist die fehlende Vorab-Vergleichbarkeit. Wenn du drei Profi-Lösungen gegeneinander stellst und keine die Preise offen kommuniziert, brauchst du für jede ein eigenes Vertriebs-Gespräch. Plan dafür Zeit ein, etwa eine bis zwei Stunden pro Anbieter, plus Nachbereitung. Die zweite Falle: Die Konditionen können je nach Vertriebs-Lage variieren. Frag schriftlich nach, lass dir das Angebot per Mail bestätigen und vergleiche schwarz auf weiß.

Funktionen von Immoware24

Immoware24 ist eine ausgewachsene Profi-Lösung, die das volle Verwaltungs-Programm abdeckt. Wir haben uns die Funktionen angesehen, die im Verwalter-Alltag den Unterschied machen, und nicht jede Häkchen-Liste aus der Marketing-Broschüre wiederholt.

WEG-Verwaltung

Das WEG-Modul ist der Kern, mit dem sich Immoware24 von reinen Mietverwaltungs-Tools wie immocloud absetzt. Die Hausgeldabrechnung folgt der BGH-Rechtsprechung, der Wirtschaftsplan lässt sich in der Software erstellen, anpassen und an die Eigentümerversammlung verschicken. Rücklagenkonten lassen sich getrennt führen, Sonderumlagen abrechnen und über die Eigentümerversammlung dokumentieren. Die Online-Eigentümerversammlung ist als Funktion im Tool integriert, du kannst Tagesordnungen aufsetzen, Beschlüsse protokollieren und die Beschlusssammlung pflegen. Für professionelle WEG-Verwalter ist das der Pflicht-Funktionsumfang, ohne den eine Software gar nicht in den Auswahl-Trichter kommt.

Mietverwaltung und Sondereigentum

Auch die klassische Mietverwaltung deckt Immoware24 vollständig ab. Mietverträge, Vorauszahlungen, Kautionen und Mahnwesen sind im Standard enthalten. Wirklich stark wird das Tool durch die Mandantenfähigkeit. Du kannst mehrere Verwaltungsmandanten, also unterschiedliche Eigentümergemeinschaften oder Vermieter-Gesellschaften, in einer einzigen Software führen, mit getrennter Buchhaltung und getrennter Rechtsstellung. Das gilt auch für Sondereigentum: Wenn ein Eigentümer in einer von dir verwalteten WEG seine Wohnung vermietet und die Sondereigentums-Verwaltung an dich abgibt, führst du das in einer separaten Buchhaltung, ohne dass die WEG-Konten berührt werden. Diese Trennung ist rechtlich wichtig und im Tool sauber abgebildet.

Nebenkostenabrechnung und Heizkosten

Die Nebenkostenabrechnung lässt sich nach Fläche, Wohneinheiten oder Verbrauch verteilen, mehrere Verteilerschlüssel pro Kostenart sind möglich. Heizkostenabrechnungen kannst du entweder von einem externen Dienstleister importieren lassen oder direkt im Tool abbilden. Bei gemischten Wohn- und Gewerbeobjekten kommt das volle Spektrum der Profi-Software zum Tragen, weil Immoware24 unterschiedliche Steuersätze und Vorsteuer-Abzüge sauber trennt. Das ist der Bereich, in dem das Tool seinen Profi-Anspruch beweist.

Buchhaltung, DATEV-Export und EBICS-Banking

Die Buchhaltung in Immoware24 ist eine vollwertige Doppik-Lösung. Buchungen entstehen aus Mietzahlungen, Hausgeldzahlungen, Belegen und Bank-Transaktionen, der DATEV-Export ist im Standard enthalten und liefert dem Steuerberater eine native Datei. EBICS-Banking ist die zweite Säule. Du verknüpfst die Konten deiner Mandanten über den BaFin-regulierten Standard EBICS, ziehst Kontoauszüge automatisch in die Software und überweist Sammelzahlungen per SEPA-Lastschrift. Das ist der Unterschied zu Tools wie immocloud, die auf PSD2 über finAPI setzen. EBICS ist im Profi-Verwalter-Umfeld der vertraute Standard und in Banken stabiler unterstützt.

Portal24 für Mieter und Eigentümer

Portal24 ist die Mieter- und Eigentümer-App von Immoware24. Mieter und Eigentümer melden Schäden, ziehen ihre Abrechnungen, sehen Zahlungseingänge und kommunizieren mit der Verwaltung. Die iOS-App hat einen Schnitt von 4,5 von 5 Sternen bei 115 Bewertungen, gelobt wird die Alltagstauglichkeit, kritisiert wird die fehlende iPad-Optimierung. Die Android-App liegt bei 3,8 von 5 Sternen bei 51 Bewertungen und ist die schwächere von beiden. Wer viele Mieter oder Eigentümer hat, die über Smartphones mit der Verwaltung interagieren, für den ist die App eine echte Entlastung. Wichtig: Eine eigene Verwalter-App gibt es nicht, du selbst arbeitest browserbasiert mit der Web-Oberfläche.

KI-Features mit Panakeia

Seit Januar 2025 hat Immoware24 die KI-Plattform Panakeia in das Produkt integriert. Der KI-Belegimport ist der praktischste Block: Du fotografierst oder lädst eine Eingangsrechnung, Panakeia extrahiert Lieferant, Brutto-, Netto- und Mehrwertsteuer-Werte und schlägt eine Verbuchung vor. Dazu kommt die E-Rechnungsverarbeitung nach den seit 2025 geltenden Pflichten für B2B-Rechnungen, also XRechnung und ZUGFeRD. Ein KI-Posteingang kategorisiert eingehende Mails und routet sie an die richtige Stelle in der Software. Im Profi-Verwalter-Alltag ist der Beleg-Workflow oft der zeitfressende Block, hier setzt Panakeia an.

Was fehlt

Zwei Lücken sind klar zu benennen, eine dritte kommt je nach IT-Setup dazu. Eine öffentliche REST-API bewirbt Immoware24 nicht. Schnittstellen sind dokumentiert für DATEV und EBICS-Banking, eine generische Anbindung an externe CRM- oder ERP-Systeme über eine offene API gibt es nicht im Selbst-Service. Wer in einer komplexen IT-Landschaft arbeitet, sollte vor Vertragsabschluss klären, was an Schnittstellen technisch möglich ist. Eine separate Verwalter-App für iOS oder Android gibt es ebenfalls nicht. Die Software läuft browserbasiert, mobile Nutzung funktioniert über den Smartphone-Browser, ist aber nicht für Touch-Bedienung optimiert. Ein Anlage-V-Export für die private Einkommensteuer von Vermietern ist nicht enthalten. Das ist im Profi-Segment kein Pflicht-Feature, zeigt aber, dass Immoware24 sich klar von Tools für Privatvermieter abgrenzt.

Datenschutz und Sicherheit

Hausverwaltungs-Software verarbeitet sensible Daten wie Mietverträge, Hausgeldabrechnungen, Bankverbindungen und Bonitätsinformationen. Bei Immoware24 ist der Datenschutz-Stack auf Profi-Niveau aufgesetzt.

Die Software läuft in Rechenzentren in Deutschland, die nach ISO 27001 zertifiziert sind. Das Hosting ist georedundant aufgebaut, also auf mehrere Standorte verteilt, sodass der Ausfall eines Rechenzentrums den Betrieb nicht stoppt. Die Datenübertragung und die Datenspeicherung sind nach AES-256 verschlüsselt, eine Datenweitergabe außerhalb der Europäischen Union findet laut Anbieter nicht statt.

Auftragsverarbeitungsverträge nach Artikel 28 DSGVO stellt Immoware24 zur Verfügung, was für professionelle Hausverwaltungen Pflicht ist, weil sie selbst als Auftragsverarbeiter ihrer Mandanten in der Datenschutz-Verantwortung stehen. Wer in einer Wirtschaftsprüfungs- oder Buchhaltungs-affinen Verwaltung arbeitet, für den ist der ISO-27001-Standard und die Georedundanz ein nutzbares Argument im eigenen Vertrieb gegenüber Auftraggebern.

Für wen ist Immoware24 geeignet?

Private Vermieter mit einer Handvoll Wohnungen sind bei Immoware24 falsch. Die zwölfmonatige Bindung, das individuelle Preismodell und die Komplexität einer Profi-Software stehen in keinem Verhältnis zum Bedarf eines Hobby-Vermieters mit drei Eigentumswohnungen. Schau dir stattdessen immocloud, objego oder vermieter1.de an. Diese Tools sind preislich transparent, schlanker im Funktionsumfang und sofort buchbar.

Semi-professionelle Selbstverwalter zwischen 5 und 30 Einheiten sind bei Immoware24 nur bedingt richtig. Das Tool lohnt sich erst ab einem Bestand ab etwa 30 Einheiten, weil die Lizenzkosten und der Einrichtungs-Aufwand vorher in keinem vernünftigen Verhältnis zum Nutzen stehen. Wer als semi-professioneller Vermieter wachsen will und bereits jetzt 25 Einheiten verwaltet, kann ein Sales-Gespräch führen, sollte sich aber parallel immocloud im Investor-Tarif oder VermietenPlus ansehen.

Professionelle Hausverwaltungen ab ungefähr 50 Einheiten aufwärts sind die Kernzielgruppe. Mandantenfähigkeit, BGH-konforme Hausgeldabrechnung, EBICS-Banking und der DATEV-Export sind im Standard enthalten, die Lizenzkosten skalieren mit deinem Bestand, das Profi-Setup ist sauber durchdacht. In dieser Größenklasse ist Immoware24 eine der drei Lösungen, die du im Auswahlprozess wirklich prüfen solltest, neben Haufe PowerHaus und Domus.

WEG-Verwalter sind ebenfalls Kernzielgruppe. Die BGH-konforme Hausgeldabrechnung, der Online-ETV-Modus und die Beschlusssammlung sind im Tool integriert. Wer reine WEG-Mandate betreut oder ein gemischtes Portfolio aus Miet- und WEG-Verwaltung managed, findet bei Immoware24 die rechtssicheren Funktionen, ohne die ein WEG-Tool keine ernsthafte Auswahl-Option ist.

Im Praxistest

Wir haben Immoware24 mit einem fiktiven Mandanten-Portfolio durchgespielt: zwei WEG-Mandate mit insgesamt 64 Einheiten, eine reine Mietverwaltung mit 28 Einheiten und drei Fälle von Sondereigentum aus den WEG-Mandaten. Drei Nutzer-Lizenzen im Test, einer für Buchhaltung, eine für Mietverwaltung, eine für WEG. Der Eindruck nach mehreren Test-Sessions.

Was uns überzeugt hat:

• Die Trennung zwischen WEG-Buchhaltung und Sondereigentums-Buchhaltung funktioniert sauber. Wir konnten im Test einen Eigentümer, der seine WEG-Wohnung an einen Mieter vermietet hat, parallel als WEG-Eigentümer und als Sondereigentums-Mandant führen, ohne dass Buchungen sich vermischt haben.
• Die Online-Eigentümerversammlung ist als Funktion durchdacht. Tagesordnung, Beschlusstexte, Stimmrechtsverteilung und Protokoll laufen in einem Workflow, am Ende landet alles in der Beschlusssammlung.
• Der DATEV-Export ist sauber. Buchungen kommen mit Konten, Steuerschlüsseln und Kostenstellen rüber, der Steuerberater hat in unserem Test ohne Nachfrage gebucht.
• Die ISO-27001-Zertifizierung und die georedundante Architektur lassen sich gegenüber Auftraggebern und Eigentümerversammlungen kommunizieren. Das ist im Vertrieb der Verwaltung selbst ein Argument.

Was uns gestört hat:

• Die Preisintransparenz vor dem Sales-Gespräch ist nervig. Wir haben für den Test im Demo-Termin nach konkreten Konditionen gefragt und mehrfach nachhaken müssen, bis wir eine belastbare Hausnummer hatten.
• Die zwölf Monate Mindestlaufzeit plus automatische Verlängerung sind im Vergleich zu Wettbewerbern mit 3- oder 6-Monats-Tarifen lang. Wer das Tool nicht mehr will, muss den Kündigungstermin penibel im Kalender haben.
• Die Portal24-Apps haben Schwächen. Auf dem iPad fehlt eine echte Tablet-Optimierung, die Android-Version läuft auf älteren Geräten träge.
• Eine eigene Verwalter-App gibt es nicht. Wer als Verwalter mit dem Smartphone unterwegs einen Schadensfall freigeben oder einen Beleg zuordnen will, fällt zurück auf den Smartphone-Browser, der nicht für Touch-Bedienung optimiert ist.

Nutze die dreißig Tage Testphase wirklich: Lade einen kleinen WEG-Mandanten mit fünf bis zehn Einheiten komplett ein, führe eine Hausgeldabrechnung durch und protokolliere eine fiktive Eigentümerversammlung. So merkst du, ob die Software in deinen Verwalter-Alltag passt, bevor du dich zwölf Monate bindest.

Alternativen zu Immoware24

Immoware24 ist nicht in jeder Konstellation die richtige Wahl. Vier Alternativen sind je nach Profil eine Prüfung wert.

Haufe PowerHaus

Haufe PowerHaus, besser für rechtssichere WEG-Verwaltung mit großem Bestand und hoher Funktionstiefe: Haufe PowerHaus ist die etablierte deutsche Profi-Software für Hausverwaltungen mit jahrzehntelanger Marktpräsenz. Die Funktionstiefe in WEG- und Buchhaltungs-Themen ist tiefer als bei Immoware24, dafür ist das Setup komplexer und die Einarbeitungszeit deutlich länger. Wer 200 plus Einheiten verwaltet, in einer etablierten Verwaltungs-Organisation arbeitet und Rechtssicherheit über Bedienbarkeit stellt, ist bei PowerHaus richtig. Immoware24 punktet dagegen mit Cloud-Flexibilität und einer flacheren Lernkurve.

Domus

Domus, besser für Verwaltungs-Schwergewichte ab 500 Einheiten mit klassischer On-Premise-Präferenz: Domus ist der traditionelle Platzhirsch für große Hausverwaltungen, oft On-Premise installiert und in der WEG-Buchhaltung extrem etabliert. Wer in einer Verwaltung mit eigenem IT-Team arbeitet und keine Cloud-Lösung will, für den ist Domus die naheliegende Wahl. Immoware24 ist Cloud-native, wartungsärmer und ohne eigenen Server-Aufwand betreibbar, was das Tool für mittlere Verwaltungen attraktiver macht.

immocloud

immocloud, besser für reine Mietverwaltung ohne WEG-Bedarf bis 50 Einheiten: immocloud ist die leichtere Cloud-Lösung für Mietverwalter, die Bankanbindung, KI-Belegimport und DATEV-Export brauchen, aber keine Eigentümergemeinschaft betreuen. Die Preise sind transparent, der Einstieg liegt bei 9,99 EUR netto pro Monat. immocloud hat aber kein WEG-Modul. Wer eine Eigentümergemeinschaft im Bestand hat, fällt sofort raus und braucht Immoware24, Haufe PowerHaus oder Domus.

objego

objego, besser für Privatvermieter und Kleinverwalter mit wenigen Einheiten: objego richtet sich an Privatvermieter mit kleinem Bestand, die eine schlanke Cloud-Lösung suchen. Funktionsumfang und Preis liegen deutlich unter Immoware24, dafür ohne die Profi-Tiefe in WEG und Mandantenfähigkeit. Wer 5 bis 20 Einheiten verwaltet und kein WEG-Mandat hat, fährt damit günstiger.

Wann lohnt sich der Wechsel?

Wenn dein Bestand WEG-Eigentum enthält, mehrere Mandanten umfasst oder ab etwa 30 Einheiten in die Profi-Klasse rutscht, lohnt sich der Wechsel zu Immoware24, sofern du nicht schon mit Haufe PowerHaus oder Domus arbeitest. Wenn du dagegen eine reine Mietverwaltung mit wenigen Einheiten betreibst, ist Immoware24 überdimensioniert und teuer. Wechsle nicht aus Bequemlichkeit, wechsle, weil dein Bestand die Funktionstiefe wirklich braucht.

Einrichtung

Der Einstieg in Immoware24 ist kein Klick-und-fertig-Prozess. Eine Profi-Verwaltungs-Software braucht eine gewissenhafte Anforderungsanalyse, eine durchgeplante Migration und eine echte Schulung. Plan dafür realistisch zwei bis vier Wochen ein, bevor du produktiv schaltest.

Migration aus anderer Hausverwaltungssoftware

Wer von Haufe PowerHaus, Domus, Hausoft oder einer älteren Branchensoftware migriert, sollte die Migration mit Immoware24 zusammen planen. Der Onboarding-Service kann strukturierte Exporte aus den Vorgänger-Tools einlesen, für komplexere Konstellationen wird das Mapping individuell aufgesetzt. Plan zwei bis sechs Wochen für die Migration ein, abhängig von der Anzahl der Mandanten und der Komplexität der Buchhaltung. Die offenen Posten und die laufenden Wirtschaftspläne müssen sauber übertragen werden, sonst startest du mit Inkonsistenzen in den ersten Hausgeldabrechnungen.

Häufig gestellte Fragen zu Immoware24

Quellen und Transparenz

Diese Analyse basiert auf eigenen Tests, einer Auswertung öffentlich zugänglicher Informationen, der AGB und dem Impressum des Anbieters. Stand aller Daten: 28. Mai 2026.

• Immoware24 Preise, abgerufen am 28.05.2026, Pricing-Grundlage und 30-Tage-Test
• Immoware24 AGB, abgerufen am 28.05.2026, Mindestlaufzeit, Kündigungsfrist, Auto-Renewal
• Immoware24 Impressum, abgerufen am 28.05.2026, Sitz Halle und HRB 19334
• Immoware24 Sicherheit, abgerufen am 28.05.2026, ISO-27001, AES-256, Georedundanz
• Immoware24 WEG-Verwaltung, abgerufen am 28.05.2026, BGH-Konformität und Online-ETV
• Immoware24 Portal24, abgerufen am 28.05.2026, iOS- und Android-Funktionsumfang

Transparenz: Konditionen und Preise können sich nach Veröffentlichung ändern, maßgeblich ist der Stand auf der offiziellen Anbieter-Seite und das schriftliche Angebot. hausverwaltungschecker.de finanziert sich teilweise über Provisionen, wenn du über einen unserer Links bei einem Anbieter abschließt. Auf Tests und Bewertungen hat das keinen Einfluss. Details zu unserer Bewertungsmethodik findest du auf der Seite Methodik.