Mieterhöhung berechnen & rechtssicher umsetzen

Mieterhöhungen scheitern häufiger an Formfehlern als an inhaltlichen Schwächen. Wer die gesetzlichen Grenzen kennt, die Begründung korrekt formuliert und die Fristen einhält, setzt die Erhöhung rechtssicher durch. Dieser Leitfaden zeigt den Ablauf Schritt für Schritt. Den Anbieter-Überblick findest du im Mietverwaltungssoftware-Vergleich.

Wann und wie viel du erhöhen darfst

Die häufigste Form ist die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in vielen angespannten Wohnungsmärkten sind es nur 15 Prozent. Außerdem muss die Miete vor der Erhöhung mindestens fünfzehn Monate unverändert geblieben sein. Wer eine dieser Grenzen überschreitet, riskiert, dass die Erhöhung komplett unwirksam ist.

Wie du die Erhöhung begründest

Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete musst du nachvollziehbar begründen. Üblich sind der Verweis auf den örtlichen Mietspiegel, auf vergleichbare Wohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten. Das Schreiben muss in Textform erfolgen und den Mieter klar darüber informieren, um welchen Betrag und auf welche neue Miete erhöht wird. Fehlt die Begründung oder ist sie unschlüssig, kann der Mieter die Zustimmung verweigern.

Die verschiedenen Wege im Überblick

Bei Staffel- und Indexmiete ist die Erhöhung bereits im Vertrag angelegt und läuft nach festen Regeln. Die Anhebung auf die Vergleichsmiete ist der klassische Weg, wenn keine solche Vereinbarung besteht.

Fristen einhalten

Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Verweigert er die Zustimmung, kannst du sie gerichtlich durchsetzen, sofern deine Forderung rechtlich trägt. Die Fristen musst du dabei genau einhalten, denn auch sie entscheiden über die Wirksamkeit.

Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist nur möglich, wenn die Miete zuvor mindestens fünfzehn Monate unverändert war, und innerhalb von drei Jahren gilt die Kappungsgrenze. Staffel- und Indexmieten folgen ihren eigenen, im Vertrag geregelten Rhythmen.

Muss der Mieter zustimmen?

Bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete ja, hier ist die Zustimmung des Mieters nötig. Bei wirksam vereinbarter Staffel- oder Indexmiete ergibt sich die Erhöhung dagegen direkt aus dem Vertrag.

Typische Fehler vermeiden

Die meisten unwirksamen Mieterhöhungen scheitern an Formfehlern. Eine fehlende oder schwache Begründung, eine überschrittene Kappungsgrenze oder eine nicht eingehaltene Wartefrist machen das Schreiben unwirksam. Auch ein falsch berechneter Betrag ist ein häufiger Stolperstein. Wer das Schreiben sorgfältig prüft, bevor es rausgeht, spart sich eine mögliche Auseinandersetzung. Bei Unklarheiten lohnt sich juristischer Rat vor dem Versand.

Wie Software die Mieterhöhung unterstützt

Eine Mietverwaltungs-Software führt die Miethistorie automatisch mit, erinnert an Fristen und hilft beim formgerechten Erhöhungsschreiben. Du siehst auf einen Blick, wann eine Erhöhung frühestens möglich ist und wie viel Spielraum bis zur Kappungsgrenze noch bleibt. Geeignete Tools findest du im Vergleich, etwa objego und immocloud. Einen Überblick über alle Vermieteraufgaben gibt der Beitrag Mietverwaltung für Einsteiger.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn du dein Mietobjekt modernisierst, kannst du einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Zulässig sind derzeit acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr. Dabei zählen nur Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft verbessern oder Energie einsparen. Reine Instandhaltungen fallen nicht darunter. Die Modernisierungsmieterhöhung ist vom Mieter mindestens drei Monate vorher anzukündigen, damit er die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis rechtzeitig zu kündigen, falls ihm die Belastung zu hoch ist.

Besonders in der Praxis wichtig: Wenn du gleichzeitig auch Instandhaltungskosten hattest, musst du den Anteil herausrechnen, der ohnehin fällig gewesen wäre. Nur der echte Modernisierungsanteil darf umgelegt werden. Eine sorgfältige Aufstellung der Kosten schützt dich bei möglichen Streitigkeiten.

Was bei der Staffelmiete gilt

Hast du mit deinem Mieter eine Staffelmiete vereinbart, sind die künftigen Erhöhungsschritte bereits beim Vertragsabschluss festgelegt. Du brauchst keine neue Begründung, keinen Mietspiegel und keine erneute Zustimmung. Die nächste Stufe greift automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Damit es keine Streitigkeiten gibt, muss jede Stufe im Vertrag mit konkretem Datum und Betrag angegeben sein. Pauschale Formulierungen wie „jährlich um fünf Prozent“ sind nicht ausreichend. Während einer Staffelmietvereinbarung ist eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.

So formulierst du das Schreiben

Das Erhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter oder einer bevollmächtigten Person unterzeichnet sein. Neben der konkreten neuen Miethöhe und dem Zeitpunkt, ab dem sie gilt, braucht es eine klare Begründung. Bei Mietspiegel-Erhöhungen reicht der Verweis auf die entsprechende Tabellenspalte samt Merkmalen der Wohnung. Achte darauf, dass Wohnfläche und Ausstattung stimmen, denn ein falscher Quadratmeteransatz macht die gesamte Berechnung angreifbar. Am Ende des Schreibens solltest du den Mieter ausdrücklich zur Zustimmung auffordern und auf die Frist hinweisen.