upmin

upmin ist keine Hausverwaltungs-Software, aber kann für manche Zielgruppen ein hilfreicher Service sein. Du loggst dich nirgendwo ein, du arbeitest mit keiner Plattform, du behältst keine Kontoauszüge selbst im Blick. upmin ist ein digital arbeitender Hausverwalter, also ein Service: Du übergibst die komplette Mietverwaltung deiner Wohnungen an die Berliner Upmin Management GmbH und bezahlst dafür einen festen Monatspreis statt einer klassischen Verwalter-Provision. Direkter Wettbewerber ist nicht objego oder Immoware24, sondern der lokale Hausverwalter um die Ecke.

Wenn du eigentlich nach einer Software suchst, mit der du selbst verwaltest, ist upmin das falsche Produkt. Dann passt dir objego deutlich besser: kostenlose Free-Version bis zwei Wohneinheiten, Server in Deutschland, Mietverwaltung, Nebenkostenabrechnung und DATEV-Export integriert. Erst wenn du die Arbeit komplett abgeben statt selbst erledigen willst, ist upmin überhaupt eine Option.

Wir haben Anbieter-Angaben, Bewertungsbild und technische Infrastruktur Ende Mai 2026 geprüft. Das Bild polarisiert. Auf der einen Seite ein junges Startup mit Scout24 als Investor, transparenten Festpreisen und monatlicher Kündigung. Auf der anderen eine Trustpilot-Basis mit harter Kritik an Berater-Fluktuation und Erreichbarkeit. Wer als Privatvermieter mit ein bis drei Wohnungen die Verwaltung komplett abgeben will, sollte beide Seiten kennen, bevor er unterschreibt.

Was kostet upmin?

upmin arbeitet mit drei klar bepreisten Paketen, die du je nach Bedarf einzeln oder kombiniert buchst. Anders als bei vielen klassischen Verwaltern und auch anders als bei Matera findest du die Preise direkt auf der Website, ohne vorher ein Demo-Gespräch durchlaufen zu müssen.

Das Buchhaltungspaket startet bei 14,90 Euro pro Monat. Du bekommst die Hausgeld-, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung, die Mieteingangskontrolle, das Mahnwesen und die laufende Buchhaltung. Wer einen Steuerberater hat und nur die operative Abrechnungs-Last loswerden will, ist mit diesem Paket gut bedient.

Das Verwaltungspaket ab 22,90 Euro pro Monat ist die Vollverwaltung. Hier kommen Mieterkommunikation, Instandhaltung, die Abwicklung von Reparaturen, das Schadensmanagement und die Koordination mit Versicherungen und Behörden dazu. Das ist das Paket, für das die meisten Vermieter zu upmin kommen.

Das Vermietungspaket kostet einmalig das 1,5-fache der Kaltmiete und beinhaltet die komplette Vermarktung einer freien Wohnung: Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Wohnungsübergabe. Im Markt liegt das eher am unteren Ende. Klassische Makler nehmen zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Zur Einordnung der laufenden Preise hilft der Markt-Benchmark: Der VDIV-Branchenreport 2026 sieht klassische Hausverwalter zwischen 19,75 und 32 Euro pro Einheit und Monat brutto. upmin liegt damit für die Vollverwaltung im unteren Drittel, allerdings ohne den lokalen Ansprechpartner, den ein klassischer Verwalter mitliefert.

Ein Detail, das im Verwalter-Vergleich gerne untergeht: die Vertragslaufzeit. Klassische Verwalterverträge laufen häufig zwei bis fünf Jahre und sind in der Zwischenzeit nicht ordentlich kündbar. upmin lässt dich monatlich raus. Wenn dir der Service nach drei Monaten nicht passt, bist du weg, statt jahrelang an einen Vertrag gebunden zu sein.

Funktionen und Leistungen von upmin

Noch einmal zur Erinnerung, weil es im Vergleich oft schiefläuft: upmin ist kein Software-Tool, sondern ein Service. Du loggst dich nicht in eine Plattform ein, mit der du deine Wohnungen selbst verwaltest. Du übergibst die Aufgaben an ein Team, das die Arbeit für dich erledigt. Das verändert, wie du die einzelnen Leistungs-Bausteine einordnen solltest.

Vollverwaltungs-Paket

Das Verwaltungspaket ist das Kern-Produkt. upmin übernimmt für 22,90 Euro pro Monat und Wohnung die komplette Mietverwaltung: laufende Buchhaltung mit Mieteingangskontrolle und Mahnwesen, jährliche Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Reparaturen und Instandhaltungen. Wenn die Heizung ausfällt oder ein Mieter eine Mietminderung ankündigt, läuft die Bearbeitung über upmin. Du bekommst einmal im Monat eine Aufstellung und musst dich um den Rest nicht kümmern. So weit die Theorie, die für entspannte Standardfälle auch funktioniert.

Buchhaltungs-Paket

Das Buchhaltungspaket für 14,90 Euro pro Monat ist der schlankere Einstieg. upmin macht hier nur die Zahlen-Seite: Hausgeld-, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung, Mieteingangskontrolle, Mahnwesen, Rechnungswesen. Mieterkommunikation, Reparaturen und Instandhaltung bleiben bei dir. Für viele Vermieter mit zwei oder drei Wohnungen, die ihre Mieter schon lange kennen, ist das der ehrlichere Schnitt.

Vermietungs-Paket

Das Vermietungspaket greift, wenn eine Wohnung leer steht. Für einmalig das 1,5-fache der Kaltmiete übernimmt upmin Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Wohnungsübergabe. Im Vergleich zum klassischen Makler-Standard von zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer sparst du je nach Miete schnell vierstellig pro Vermietung. Voraussetzung ist, dass upmin in deiner Stadt genug Marktnähe und Besichtigungs-Kapazität hat, was bei einem bundesweit arbeitenden Anbieter regional schwankt.

Was fehlt

An mehreren Stellen merkst du, dass upmin ein junges Startup ist. Es gibt keine öffentlich beworbene Mieter-App für Schadensmeldungen oder Beleg-Einsicht, wie sie Casavi oder etg24 anbieten. Es gibt keinen lokalen Ansprechpartner, den dein Mieter persönlich kennt. Und es gibt keinen DATEV-Export für deinen Steuerberater, dazu kein öffentliches Schnittstellen-Konzept. Was du bekommst, ist ein Service, den ein Team aus Berlin per E-Mail und Telefon abwickelt. Für den Privatvermieter mit zwei Wohnungen reicht das oft, für professionelle Strukturen wird es eng.

Datenschutz und Sicherheit

Beim Datenschutz wird es bei upmin dünn. Bei unserer Recherche Ende Mai 2026 zeigte die Hauptdomain upmin.de einen TLS-Konfigurationsfehler: Das ausgelieferte SSL-Zertifikat passte nicht zum Hostname. Bei einem Anbieter, der Konto- und Mieterdaten verarbeitet und auf Treuhand-Basis Mieten weiterleitet, ist das kein Bagatell-Befund. Ein TLS-Fehler bedeutet in der Praxis, dass der Browser dem Besucher eine Sicherheits-Warnung anzeigt und die Identität der Seite nicht eindeutig nachweisbar ist. Mag eine vorübergehende Konfigurations-Panne gewesen sein. Wer aber Mieten treuhänderisch weiterleitet, sollte sowas in 24 Stunden gefixt haben.

Öffentlich nicht dokumentiert sind außerdem der AV-Vertrag nach Artikel 28 DSGVO, die eingesetzten Subdienstleister und der Hosting-Standort. upmin ist eine deutsche GmbH mit Sitz in Berlin, unterliegt also deutschem Recht und der DSGVO. Vor Vertragsabschluss solltest du dir trotzdem aktiv drei Dokumente vom Vertrieb geben lassen: einen AV-Vertrag, eine Aufstellung der Subdienstleister mit Hosting-Standort und eine Aussage zur Mietkonten-Verwaltung, also ob dein Mieter direkt auf dein Konto zahlt oder ob upmin als Zahlstelle dazwischen geschaltet ist. Gerade der letzte Punkt entscheidet, wie schnell du im Konfliktfall an dein eigenes Geld kommst.

Für wen ist upmin geeignet?

Die typischen upmin-Nutzer sind keine professionellen Verwalter, sondern Berufstätige, die ihre eine Eigentumswohnung in Berlin und das Apartment der Eltern in München gemeinsam verwalten lassen wollen, ohne sich um zwei lokale Hausverwaltungen kümmern zu müssen. Genau dafür ist das Modell gebaut. Wer komplexere Strukturen, gewerbliche Anteile oder eine Handvoll Problemmieter im Portfolio hat, ist beim klassischen Verwalter mit lokaler Präsenz besser aufgehoben.

Im Praxistest und Erfahrungen

upmin kommt auf Trustpilot Ende Mai 2026 auf eine kleine, aber polarisierte Bewertungsbasis von rund 31 bis 32 Reviews. Statistisch ist das dünn, in der Verteilung aber aussagekräftig. Die positiven Stimmen kommen fast ausschließlich aus dem Bereich, für den das Modell strukturell aufgeht: Privatvermieter mit ein bis zwei Wohnungen, die das Buchhaltungs- oder Verwaltungspaket gebucht haben und auf einen entspannten Mieter-Mix treffen. Lob bezieht sich auf die Entlastung gegenüber dem alten lokalen Verwalter, die Festpreis-Transparenz und einen freundlichen Erstkontakt im Onboarding.

Die kritischen Stimmen erzählen eine andere Geschichte. Häufige Beschwerden drehen sich um Berater-Fluktuation, also dass der Ansprechpartner mehrmals pro Jahr wechselt und der Neue den Vorgang nicht kennt. Dazu kommen Berichte über lange Antwortzeiten per E-Mail und telefonische Nicht-Erreichbarkeit der 0800-Nummer. In mehreren Fällen wird zudem von Problemen mit der Mieteingangs-Weiterleitung berichtet. Wenn ein Mieter zahlt, der Eigentümer das Geld aber Wochen später noch nicht auf seinem Konto sieht, ist das ein Befund, der ausgerechnet einen Treuhand-Dienstleister hart trifft.

Ein Teil dieser Kritik ist Wachstums-Schmerz eines jungen Unternehmens. upmin wurde 2021 gegründet und ist mit Scout24 als Investor und einer parallelen M&A-Holding (Upmin Group GmbH), die etablierte Hausverwaltungen aufkauft, klar im Wachstums-Modus. Im Service-Geschäft heißt schnelles Wachstum meistens auch: mehr Personalwechsel und mehr Prozess-Brüche. Ob sich das in den nächsten 12 bis 24 Monaten beruhigt, entscheidet sich daran, wie stabil upmin den Berater-Stamm halten kann.

Für dich als möglichen Kunden heißt diese Datenlage zweierlei. Erstens: Geh nicht davon aus, dass dein Erstkontakt-Berater dauerhaft dein Ansprechpartner bleibt. Zweitens: Halte deine eigene Dokumentation parat, also Mietverträge, Konto-Auszüge und Mieter-Korrespondenz, damit du im Fall eines Berater-Wechsels nicht von Null anfangen musst.

Alternativen zu upmin

upmin steht im Service-Modell zwischen klassischem Verwalter und Self-Service-Software. Je nach deiner Verwaltungs-Realität ist eine andere Lösung ehrlicher. Die wichtigste Frage zuerst: Willst du selbst verwalten oder willst du die Arbeit abgeben? Daran entscheidet sich, wohin du schauen musst.

objego, die richtige Wahl, wenn du eine Software statt eines Dienstleisters suchst: Das ist die häufigste Fehl-Erwartung an upmin. Wer sich in eine Plattform einloggen, Belege selbst hochladen, Nebenkosten selbst abrechnen und Konten selbst im Blick behalten will, ist bei objego strukturell richtig. Die Free-Version bleibt bis zwei Wohneinheiten dauerhaft kostenlos, der Funktionsumfang deckt Mietverwaltung, Nebenkostenabrechnung, Mahnwesen und DATEV-Export ab, die Server stehen in Deutschland. Wer von upmin spricht, aber eigentlich eine Software meint, gehört zu objego, nicht zu upmin.

Lokaler Hausverwalter, besser für komplexe Standardfälle mit persönlichem Anspruch: Wenn du regelmäßigen persönlichen Kontakt erwartest, deine Wohnung in einer schwierigen Lage liegt oder du im Konfliktfall jemanden vor Ort brauchst, ist der klassische Verwalter trotz höherer Kosten die ehrlichere Wahl. Der VDIV-Benchmark von 19,75 bis 32 Euro pro Einheit und Monat ist hier der faire Vergleichswert.

Matera, besser für WEG-Selbstverwaltung mit aktivem Beirat: Matera ist keine Vollverwaltung wie upmin, sondern eine Plattform für Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihren externen Verwalter abschaffen wollen. Wenn ihr in einer WEG mit 5 bis 30 Einheiten und mindestens einem engagierten Eigentümer seid, ist Matera das passendere Modell.

immocloud, eine weitere Software-Option mit Mieterportal: Wenn du selbst verwalten willst und zusätzlich ein Mieterportal sowie automatischen Bankabgleich brauchst, ist immocloud die Alternative zu objego. Auch hier behältst du die Kontrolle und sparst die laufenden Service-Gebühren eines Dienstleisters.

Häufig gestellte Fragen zu upmin

Quellen und Transparenz

Dieser Test stützt sich auf öffentlich verfügbare Anbieter-Angaben, eine eigene Pricing- und Funktions-Sichtung und die Auswertung externer Bewertungsportale. Stand der Recherche: 28. Mai 2026.

• Offizielle Anbieter-Website mit Paket-Übersicht und Kontaktformular: upmin.de
• Konzern-Schwester und M&A-Holding mit Investoren-Hinweis: upmingroup.de
• Trustpilot-Bewertungen upmin (rund 31 bis 32 Reviews, polarisiert): de.trustpilot.com/review/upmin.de
• VDIV-Branchenreport 2026 zu Hausverwalter-Honoraren als Markt-Benchmark: vdiv.de

Transparenz-Hinweis: Einige Anbieter-Links sind Tracking-Links. Wenn du darüber einen Vertrag abschließt, erhalten wir gegebenenfalls eine Provision. Unsere Bewertung ist davon unabhängig. Wie wir Scores ermitteln, steht in der Bewertungsmethodik.