Anlage V ausfüllen: Anleitung für Vermieter 2026

Wenn du eine Wohnung vermietest, kennst du das Spiel: Einmal im Jahr flattert die Steuererklärung ins Haus, und mittendrin lauert die Anlage V. Vier Seiten Formular, in denen du jede Mieteinnahme und jeden Cent an Kosten eintragen sollst. Klingt nach Buchhalter-Kram, ist aber für jeden privaten Vermieter Pflicht. Und die gute Nachricht: Wer das System einmal verstanden hat, spart sich oft mehr Geld, als ihm lieb ist zu glauben, weil viele Kosten absetzbar sind, die man gar nicht auf dem Schirm hat.

Dieser Ratgeber führt dich durch die Anlage V: was sie ist, welche Einnahmen reingehören, welche Werbungskosten du geltend machst, wie die Abschreibung funktioniert und an welchen Zeilen Vermieter regelmäßig stolpern. Wir bleiben dabei konkret und allgemeinverständlich.

Wichtiger Hinweis vorweg: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Steuerrecht ist Einzelfallrecht, und deine persönliche Situation kann von den hier beschriebenen Standardfällen abweichen. Bei größeren Beträgen, gemischt genutzten Objekten oder Sonderfällen wie Erbschaft, Eigennutzung oder gewerblicher Vermietung solltest du eine Steuerberaterin oder einen Lohnsteuerhilfeverein fragen. Wir liefern Orientierung, keine verbindliche Auskunft.

Was ist die Anlage V?

Die Anlage V ist das Formular deiner Einkommensteuererklärung, in dem du deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angibst. Das „V“ steht genau dafür: Vermietung und Verpachtung. Sobald du eine Immobilie vermietest, ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder ein einzelnes Zimmer, musst du diese Anlage ausfüllen und mit deiner Steuererklärung beim Finanzamt einreichen.

Pro Objekt füllst du grundsätzlich eine eigene Anlage V aus. Hast du drei vermietete Wohnungen in unterschiedlichen Häusern, sind das in der Regel drei Formulare. Bei mehreren Wohnungen im selben Gebäude lässt sich das oft zusammenfassen, hier hilft im Zweifel ein Blick in die amtliche Anleitung oder die Rückfrage beim Finanzamt.

Das Grundprinzip der Anlage V ist simpel: Du stellst deine Einnahmen (vor allem die Miete) deinen Werbungskosten (allen Ausgaben rund um die Vermietung) gegenüber. Die Differenz ist dein Überschuss oder dein Verlust. Dieser Betrag fließt in deine gesamte Einkommensteuer ein. Ein Überschuss erhöht dein zu versteuerndes Einkommen, ein Verlust senkt es. Wer jede absetzbare Position kennt, hat deshalb einen echten finanziellen Vorteil.

Welche Einnahmen gehören in die Anlage V?

In den oberen Teil der Anlage V trägst du alle Einnahmen ein, die du im Zusammenhang mit der Vermietung erzielt hast. Das ist mehr als nur die nackte Kaltmiete.

Die wichtigste Position ist die Kaltmiete, also die reine Miete ohne Nebenkosten. Wenn dein Mieter zwölf Monate je 800 Euro zahlt, trägst du 9.600 Euro ein. Dazu kommen die umlagefähigen Nebenkosten, also die Betriebskosten-Vorauszahlungen, die dein Mieter dir überweist: Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Hausmeister. Das wirkt zunächst seltsam, weil du dieses Geld ja an die Versorger weiterreichst. Das Finanzamt will aber beide Seiten sehen, deshalb darfst du die tatsächlich gezahlten Betriebskosten an anderer Stelle wieder als Werbungskosten abziehen. Unterm Strich gleicht sich das aus.

Auch Einnahmen, die nicht nach dem klassischen Mietschema laufen, gehören dazu: Vergütungen für vermietete Stellplätze oder Garagen, Pacht für Grundstücke und Erstattungen, die dir der Mieter für übernommene Kosten zahlt. Wenn du eine Mietkaution einbehältst, weil der Mieter Schäden verursacht hat, kann auch das zu steuerpflichtigen Einnahmen werden, sobald du das Geld behältst statt zurückzuzahlen.

Das Zuflussprinzip: Wann zählt eine Einnahme?

Ein Punkt, an dem viele Vermieter durcheinanderkommen, ist der Zeitpunkt. Es gilt das Zuflussprinzip nach Paragraf 11 Einkommensteuergesetz: Eine Einnahme zählt in dem Jahr, in dem das Geld bei dir eingeht, nicht in dem Jahr, für das die Miete gedacht war. Zahlt dein Mieter die Dezembermiete erst im Januar, gehört sie ins neue Steuerjahr.

Es gibt eine Ausnahme für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel: Geht die Januarmiete schon am 30. Dezember ein, wird sie dem alten Jahr zugerechnet, wenn sie innerhalb von zehn Tagen vor oder nach dem Jahreswechsel fließt. Diese Zehn-Tage-Regel sorgt regelmäßig für Verwirrung, achte hier genau auf die Buchungsdaten deines Kontos.

Welche Werbungskosten sind absetzbar?

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen. Sie mindern deine steuerpflichtigen Einkünfte direkt. Die Liste ist lang, und viele Vermieter verschenken hier bares Geld, weil sie Belege nicht konsequent sammeln.

Zu den wichtigsten absetzbaren Werbungskosten gehören:

Schuldzinsen: Hast du die Immobilie über einen Kredit finanziert, sind die Zinsen voll absetzbar. Achtung: Nur der Zinsanteil zählt, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Vermögensbildung und gehört nicht in die Anlage V.
Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Instandhaltung wie ein neuer Anstrich, eine reparierte Heizung oder ausgetauschte Fenster sind im Jahr der Zahlung sofort absetzbar.
Betriebskosten: Die tatsächlich gezahlten Kosten für Grundsteuer, Müll, Wasser, Versicherungen und Hausmeister. Das ist die Gegenseite zu den Nebenkosten-Einnahmen.
Verwaltungskosten: Honorare für die Hausverwaltung, Kosten für Mietersuche, Inserate, Porto, Kontoführung und auch die Kosten für Steuerberatung oder Software, die du für die Verwaltung nutzt.
Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie, etwa für Besichtigungen oder Eigentümerversammlungen, kannst du mit der Reisekostenpauschale oder den tatsächlichen Kosten ansetzen.
Abschreibung (AfA): Der jährliche Wertverlust des Gebäudes, dazu unten mehr.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Hier liegt eine der häufigsten Fallen. Reparaturen und kleinere Modernisierungen sind Erhaltungsaufwand und sofort absetzbar. Größere Umbauten, die den Standard der Immobilie deutlich heben oder die Wohnfläche vergrößern, gelten dagegen als Herstellungskosten. Die darfst du nicht sofort abziehen, sondern nur über die Abschreibung über viele Jahre verteilen.

Besonders aufpassen musst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen deine Renovierungskosten in diesem Zeitraum 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), behandelt das Finanzamt sie als sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand. Dann ist kein Sofortabzug möglich, sondern nur die Abschreibung. Wer kurz nach dem Kauf umfangreich saniert, sollte das im Blick behalten und im Zweifel mit dem Steuerberater die Reihenfolge der Arbeiten durchsprechen.

Abschreibung (AfA): Den Wertverlust steuerlich nutzen

Die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, ist für Vermieter einer der größten Hebel. Die Idee dahinter: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab und verliert an Wert. Diesen Wertverlust darfst du jedes Jahr als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen, obwohl dir in dem Jahr gar kein Geld aus der Tasche fließt. Das macht die AfA so attraktiv.

Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Boden nutzt sich nicht ab. Beim Kauf musst du den Kaufpreis deshalb in einen Gebäudeanteil und einen Bodenanteil aufteilen. Nur der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage für die AfA.

Bei der linearen AfA, dem Normalfall, gelten diese Sätze:

2 Prozent pro Jahr für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden. Über 50 Jahre schreibst du das Gebäude so komplett ab.
2,5 Prozent pro Jahr für Wohngebäude, die vor 1925 errichtet wurden, also über 40 Jahre.
3 Prozent pro Jahr für neu gebaute Wohngebäude, deren Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 1. Januar 2023 datiert. Hier verkürzt sich der Abschreibungszeitraum rechnerisch auf rund 33 Jahre.

Ein Rechenbeispiel: Du kaufst eine Eigentumswohnung, Baujahr 1990, für insgesamt 300.000 Euro. Davon entfallen laut Kaufvertrag und Bodenrichtwert 80.000 Euro auf den Grund und Boden, also 220.000 Euro auf das Gebäude. Bei 2 Prozent linearer AfA schreibst du pro Jahr 4.400 Euro ab. Diesen Betrag ziehst du Jahr für Jahr von deinen Mieteinnahmen ab, ganz ohne neue Ausgabe.

Neben der linearen AfA gibt es weitere Varianten, etwa eine zeitlich befristete degressive AfA für bestimmte Neubauten oder Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau. Diese Sonderformen haben enge Voraussetzungen und Fristen. Ob du dafür infrage kommst, klärst du am besten mit einem Steuerberater, weil sich die Regeln hier vergleichsweise oft ändern.

Anlage V Schritt für Schritt ausfüllen

Die Anlage V ist in Blöcke gegliedert. Du musst nicht jede Zeile ausfüllen, sondern nur die, die auf dich zutreffen. So gehst du die wichtigsten Bereiche durch:

Kopfbereich: Ganz oben trägst du die Adresse der vermieteten Immobilie ein und gibst an, ob du das Objekt das ganze Jahr oder nur einen Teil des Jahres vermietet hast. Bei einem Mieterwechsel mit Leerstand dazwischen ist das relevant.

Einnahmen: Im ersten Hauptblock trägst du die vereinnahmten Mieten (Kaltmiete) und separat die umlagefähigen Nebenkosten ein, die dein Mieter gezahlt hat. Dazu kommen Einnahmen für Garagen, Stellplätze und sonstige Vergütungen. Die einzelnen Zeilennummern verschieben sich von Jahr zu Jahr leicht, orientiere dich deshalb an den Feldbeschriftungen, nicht an einer fest gemerkten Zeilennummer.

Werbungskosten: Der größere Block darunter ist für deine Ausgaben. Hier trägst du nacheinander die Abschreibung, die Schuldzinsen, den Erhaltungsaufwand, die laufenden Betriebskosten, Verwaltungskosten und sonstige Werbungskosten ein. Für jede Position gibt es eigene Zeilen. Beim Erhaltungsaufwand kannst du außerdem wählen, ob du größere Beträge sofort absetzt oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilst, was bei schwankendem Einkommen sinnvoll sein kann.

Ergebnis: Am Ende zieht das Formular die Werbungskosten von den Einnahmen ab. Das Ergebnis ist dein Überschuss oder dein Verlust aus diesem Objekt. Diesen Betrag übernimmt das Finanzamt in deine Gesamtsteuerberechnung. Wenn du elektronisch über ELSTER oder eine Steuersoftware abgibst, rechnet das Programm diese Summen automatisch zusammen.

Belege musst du heute meist nicht mehr direkt mitschicken, du bist aber verpflichtet, sie aufzubewahren und auf Nachfrage des Finanzamts vorzulegen. Sammle also Rechnungen, Kontoauszüge und die jährliche Hausgeldabrechnung deiner WEG-Verwaltung sorgfältig.

Häufige Fehler bei der Anlage V

Aus der Praxis tauchen immer wieder dieselben Stolpersteine auf. Wer sie kennt, spart sich Rückfragen vom Finanzamt und in manchen Fällen echtes Geld.

Der Klassiker ist die Tilgung als Kosten anzusetzen. Nur die Zinsen deines Immobilienkredits sind absetzbar, nicht die Tilgung. Wer die komplette Kreditrate einträgt, bekommt das vom Finanzamt korrigiert.

Häufig passiert außerdem die Verwechslung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Eine größere Sanierung kurz nach dem Kauf landet schnell in der 15-Prozent-Falle und ist dann nicht sofort absetzbar.

Oft vergessen werden auch kleine Werbungskosten: Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, das Porto für den Schriftverkehr mit Mietern oder die Kosten für eine Hausverwaltungssoftware. Einzeln sind das kleine Beträge, in Summe kommt da übers Jahr einiges zusammen.

Ein weiterer Fehler: Nebenkosten nur einseitig erfassen. Viele tragen die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters als Einnahme ein, vergessen aber, die tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf der Ausgabenseite gegenzurechnen. Dann versteuerst du Geld, das du nie behalten hast.

Und schließlich das Zuflussprinzip: Mieten, die im Januar für Dezember eingehen, ins falsche Jahr zu buchen, ist ein einfacher, aber häufiger Fehler.

Wie Hausverwaltungssoftware bei der Anlage V hilft

Wer eine oder zwei Wohnungen vermietet, kommt mit einer sauberen Excel-Tabelle und einem Ordner für Belege durch. Sobald du aber mehrere Einheiten betreust, Mieterwechsel hast und am Jahresende die Zahlen für die Anlage V zusammensuchst, wird das mühsam. Ab diesem Punkt rechnet sich Hausverwaltungssoftware schnell.

Eine gute Software erfasst Mieteinnahmen automatisch über die Bankanbindung, ordnet jede Zahlung dem richtigen Mieter und Objekt zu und führt die Belege digital. Am Jahresende ziehst du dir eine Auswertung, die deine Einnahmen und Werbungskosten pro Objekt sauber getrennt ausweist, in der Struktur, die die Anlage V verlangt. Statt Kontoauszüge zu durchforsten, übernimmst du die fertigen Summen ins Formular.

Besonders praktisch ist das bei der Nebenkostenabrechnung. Die Software trennt umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten, und genau diese Unterscheidung brauchst du auch in der Anlage V, wenn du Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellst. Anbieter wie Vermieter1 richten sich gezielt an private Vermieter mit wenigen Einheiten und liefern eine Steuerauswertung, die auf die Anlage V zugeschnitten ist. Welches Tool zu deiner Wohnungsanzahl und deinem Budget passt, zeigt unser Hausverwaltungssoftware-Vergleich, in dem wir die gängigen Anbieter nach Kosten, Funktionsumfang und Bedienbarkeit gegenüberstellen.

Was keine Software abnimmt: das Verständnis dafür, was steuerlich absetzbar ist und was nicht. Die Zahlen liefert dir das Programm, die steuerliche Bewertung im Grenzfall bleibt deine Aufgabe oder die deines Beraters.

Häufig gestellte Fragen zur Anlage V

Ja. Wenn deine Werbungskosten höher sind als deine Einnahmen, entsteht ein Verlust. Die Abgabe ist dann besonders sinnvoll, weil dieser Verlust dein übriges zu versteuerndes Einkommen mindert und dir Steuern spart. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn Zinsen und Abschreibung hoch sind, ist ein Verlust nicht ungewöhnlich.

Die Kaltmiete ist die reine Miete ohne Betriebskosten und gehört als Haupteinnahme in die Anlage V. Die Nebenkosten-Vorauszahlungen deines Mieters trägst du separat als Einnahme ein, ziehst aber die tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf der Ausgabenseite wieder ab. So gleicht sich der durchlaufende Posten aus.

Nein. Absetzbar sind nur die Schuldzinsen, also der Teil deiner Kreditrate, der an die Bank als Zins geht. Die Tilgung baut dein Eigentum auf und ist Vermögensbildung, deshalb erkennt das Finanzamt sie nicht als Werbungskosten an. Deine Bank weist Zins und Tilgung im jährlichen Kontoauszug getrennt aus.

Für Wohngebäude, deren Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 1. Januar 2023 datiert, gilt eine lineare AfA von 3 Prozent pro Jahr. Bei älteren Gebäuden ab Baujahr 1925 sind es 2 Prozent, bei Gebäuden vor 1925 in der Regel 2,5 Prozent. Abgeschrieben wird immer nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden.

Fahrten, die mit der Vermietung zusammenhängen, etwa zur Besichtigung, zur Eigentümerversammlung oder zur Übergabe an einen neuen Mieter, kannst du als Werbungskosten ansetzen. Üblich ist die Reisekostenpauschale pro gefahrenem Kilometer oder der Ansatz der tatsächlichen Kosten. Notiere Datum, Anlass und Strecke, damit du die Fahrten bei Rückfragen belegen kannst.

Bei einer einzelnen vermieteten Wohnung mit klaren Verhältnissen schaffen das viele Vermieter selbst, vor allem mit ELSTER oder einer Steuersoftware. Sobald es komplizierter wird, etwa bei gemischt genutzten Objekten, größeren Sanierungen, Sonderabschreibungen oder mehreren Einheiten, ist fachlicher Rat sinnvoll. Auch ein Lohnsteuerhilfeverein kann private Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen beraten.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerliche Regelungen können sich ändern und hängen von deiner persönlichen Situation ab. Für verbindliche Auskünfte wende dich an eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder einen Lohnsteuerhilfeverein.

Weiterführend: Welche Nebenkosten du ansetzen darfst, zeigt unser Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung. Einen Überblick über laufende Ausgaben gibt der Beitrag zu den Hausverwaltung Kosten.